致观咨询-无锡国信地产国信世家2期整合营销策划报告

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1、务实重视第一部分：营销背景分析政策

2、板块

3、竞争第二部分：时势应对方案销售

4、品牌

5、推广营销背景分析政策板块竞争政策变化抑制需求1房价过高，上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数收紧信贷2首付款比例调整到30%及以上第二套首付款比例不低于50%暂停发放第三套及以上住房贷款取消优惠3购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，取消契税减半征收对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税增加供给加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策鼓励金融机

6、构支持保障性安居工程建设4整顿市场5对土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，要暂停起发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期2010年政策回顾限购——原有政策的再次重申1月26日，国八条出台1月28日，上海、重庆出台房产税2月初，住建部要求房间过高的城市2月中旬前出限购细则2月19日，南京在时间节点前出台限购细则2月20日，苏州、无锡紧跟南京后出台限购细则目前为止全国十几个城市出台限购政策，离住建部要求的三十几个城市的目标相差甚远迫于中央部门压力，本次

7、地方政府出台细则较为及时南京、无锡、苏州作为江苏“被点名”城市，无锡成为今年重灾区2011年政策现状历史回顾滨湖、新区等价格增长较快的远郊板块最先降价价格的变化幅度相对于其他板块来说较大无锡08年调控周期中各区域价格变化“挑战新区价格极限”“捍卫新区价格底线”新区是上轮无锡市场调控下的重灾区调控下产品市场机会分析产品类型新政影响市场机会首次置业基本不受影响，可以购买有首次改善可以购买，但信贷收紧，支付压力大有多次改善不能购买无□首置类产品——在新区2房和小三房是限购政策下，入市门槛最低，需求最刚的相对安全产品。□首改类产品——在新区12

8、0-140平米左右的户型是限购政策下，支付门槛较高，是会出现消费者能买但买不起的产品。□豪华类产品——在新区140以上公寓或洋房、别墅类产品，在限购政策下，去化门槛完全封堵，是未来调控期内去化最严峻的产品，是会出现消费者想买但不能买的产品。实际调控07年11月09年01月10年03月10年09月11年01月致观研判08年03月09年05月10年05月10年10月11年03月致观作为专业公司应有的市场敏感度，对市场半年内可能发生的大的趋势节点预判基本准确，预判的节点差异基本在2~4个月之内。过去未来目前部分限购城市的限购令表示暂行到201

9、1年年底，但致观认为，在没有惩罚性税收政策跟进之前，限购令的取消可能性不大，哪怕惩罚性税收出来后，市场出现大的爆发性回暖可能也不大，整体来说，未来1年半是艰难的一年半。本轮调控周期判断对国信的影响11年6月11年9月11年10月11年4月开工售楼处开放样板段开放开盘要有一年半调控期内，长期应对的准备12年9月具有可去化操作性的产品，是当前限购下的主要去化货源政策影响小结力度较大，无锡为江苏主要调控城市调控周期保守估计在一年半左右目前政策下首置和首改产品存在一定的市场机会板块升级中央商贸区长江路核心区中央商贸区是新区长江路核心区域的功能延

10、伸承载了更多的居住和配套功能，是新区新兴的高端居住板块2005年的新区商贸区春潮园一区万裕苑一期春潮园二区2005年的新区商贸区2010年的新区商贸区中央公园万裕苑二期春潮花园二区春潮花园三区万裕苑一期美新国信国信中邦花样年第一国际融侨观邸金科米兰米兰春潮园一区新之城中堂绿地地块盛高地块2010年的新区商贸区新之城——区域主要商业，基础配套已经完善，核心影响力已经形成。中央公园——新区少有的资源配套，区域内生态宜居性得到较大提升。核心资源和配套的完善将加快区域与长江路板块融合形成大新区板块概念，真正成为城市副中心竞争格局竞争认知项目情况

11、项目规模：42.5万建筑面积，拥有洋房、高层住宅、多层小户型，酒店式公寓和商业街等多元物业。项目推案情况：项目10年9月开盘，目前已推地块东侧各栋洋房与高层公寓。目前洋房表价13000元，高层表价8500~9000元金科米兰米兰户型面积套数(套)配比(%)一房80-90㎡20.43%50-60㎡163.46%二房100-110㎡296.28%110-120㎡10.22%90-100㎡122.60%80-90㎡20.43%60-70㎡10.22%三房130-140㎡5010.82%140-150㎡11023.81%120-130㎡5010

12、.82%160-170㎡163.46%110-120㎡316.71%四房270-280㎡8217.75%260-270㎡183.90%240-250㎡20.43%170-180㎡61.30%160-170㎡