无锡国信观湖湾项目营销策略报告

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1、谨呈：国信地产无锡国信·观湖湾项目营销策略报告2010年3月版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问股份有限公司所有，未经世联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建Ìwww.fineprint.com.cnÿ商业秘密声明n本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之

2、外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。n如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建Àwww.fineprint.com.cn主要内容1世联对于目标理解2本体分析3竞争分析4客户分析5营销战略及策略分解6世联营销顾问价值点PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建Õwww.finepr

3、int.com.cn1世联对于目标理解PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建Õwww.fineprint.com.cn近期目标2010年实现销售面积约3.2万方国信世家项目09年回款约3.5亿元，目前该项目销售进入尾声，本项目势必成为无锡国信地产10年营收的主要来源长期目标（我们的理解）1、长期可持续开发，企业品牌的持续提升目标2、通过项目运作提升片区价值，维护与政府的良好关系，为后续取地创造有利条件作为一个国企，作为一个40万平方米分四期开发的新区大盘，我们必然面对这样的长期目标PDF

4、文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建ÿÌwww.fineprint.com.cn2010年销售目标评价09年无锡高端住宅销售速度分析：对比指标年度销售面积月均销售面积楼盘名称（M2）(M2)太湖国际社区201,91016,825万达广场150,21212,517魅力万科城148,24612,353山语银城141,10711,759假设：本项目按工程进度于2010年10月开盘，年内销售3.2万方计算，月均销售约1.07万方，这个销售速度在2009年可以排在无锡全市第7位！这还没有考虑2010年

5、楼市的调控因素。因此，2010年，本项目3.2万平方米的销售目标意味着:我们必须成为无锡的中高端标志性项目标志性体现在：1、针对主流需求；2、良好的美誉和知名度；3、鲜明的特色PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建Ìwww.fineprint.com.cn2009年经济增长迅速，2010年宏观政策由“保增长”转为“调宏宏观观市场市场结构”，但房地产投资和出口复苏仍然是经济增长的关键nGDP增速呈V型反弹n工业增加值增速稳步上扬n固定资产投资增速维持高位n全社会消费品零售总额增速缓慢上升n

6、出口贸易出现积极好转nCPI与PPI呈上升势头PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建ÿÌwww.fineprint.com.cn政策层面以稳定房地产市场为主，普通购房需求和宏宏观观市场市场投机需求将会区别对待，后续将视上半年房市走势2009年——12月9日，“营业税优惠政策”调整12月14日，“国四条”12月17日，《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》首付提高到五成，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年2010年——1月，“国十一条”3月，全国两会召开，关于房价过高的提案相当密集各

7、地政策频出——1.广州市闲置土地处理办法2.北京出台文件全面取消购房优惠3..广东省要求开发商在公开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明码标价PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建ÿÌwww.fineprint.com.cn流动性的收紧以及房贷标准的严格执行，投机需求短期基本消失，宏宏观观市场市场投资乃至改善需求也受到一定影响，短期内再收紧的可能性不大存款准备金率上调新增信贷规模压缩回收流动性房贷利率上浮二套房首付四成PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建ÿÌ

8、www.fineprint.com.cn宏宏观观市场市场影响2010市场走势的核心因素l房价继续得到成交量的支撑1、市场内在规律l房价涨升之下成交量逐步萎缩（可预测程度较高）l房价上涨的趋势也将成为其自身上涨的原因之一（助涨）l明年政策风险加大2、政府的政策考量l投资客与房价成为首要调控对象（不可预测性高）l保增长与政策连贯性使得政策不会出现大幅调整l一旦泡沫继续积累，政策可能再度成为其破灭的针刺3、开发商资金厚度l开发商手中