苏州太湖高尔夫城仕营销方案市场及企划部分

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1、太湖高尔夫城仕-营销方案（市场及企划部分）CONTENTS目录第二部分项目定位第一部分市场剖析与聚焦第三部分推广营销定位第四部分企划推广方案项目一期总建4.3万方，计647套。今年10月正式开盘，12月底之前去化420套，回款资金3亿，力争4.5亿的销售额。目标及任务苏州大市表现第一部分、市场及项目解析09年区域市场表现2010年大市及区域研判苏州三年来大市表现单位:元/平米51007500570078006100850009年苏州市商品住宅整体表现火热价格由低谷走向高点，12月降幅明显市场存量有力去化，整体表现供不应求09年12月成交106万方，创3年内新

2、高09年11月苏州商品房均价达3年内新高12月均价明显回落，市场供求比1：0.6苏州09年大市表现单位:元/平米单位:万方二季度后市场进入“房荒”期，市场供应短期难以满足温和性政策进入尾声，购房者置业计划普遍提前09年三四季度，供求差在15-30万方比较09年初，均价增长2500元/平米09年连续4个季度，供求比小于1区域及板块界定高新区吴中区区属划界太湖太湖板块太湖板块佘山板块园区双湖新区狮山吴中太湖太湖板块房产以投资度假型别墅为主，是苏州最早也是最大的富人区。太湖板块=未来苏州的“上海佘山板块”太湖板块=继新区狮山板块、园区两湖板块以外，苏州的第三大价值

3、极点区位区域市场表现吴中区市场市场均价震荡幅度明显，经济型别墅产品成交对价格影响较大高新区市场供应有限，需求平稳。环太湖区域09年公寓市场表现相对独立数据二：吴中区酒店式公寓09年全年供应5.4万方，累计去化3.9万方数据一：吴中区公寓09年全年去化109万方，75㎡以下累计去化7.2万方受户籍限制等因素影响，75㎡以下公寓产品市场容量较小。自住需求有限酒店式公寓产品整体供应有限，区域精装产品供应低端，高端市场供给存在空白数据三：太湖板块竞品市场精装公寓09年全年供应5.1万方，累计去化3.9万方数据四：太湖板块公寓市场，预计二年内新增供应约25万方，10年

4、以知精装供应约5万方板块未来缺少酒店式公寓供应，普通公寓产品供应量较大，产品低端且户型较大注：太湖纯水岸未来供应精装公寓所占比重较大区域市场表现周边在售公寓市场表现中信太湖城太湖纯水岸温泉1858星城铭座托斯卡那太湖太湖项目中信太湖城太湖纯水岸温泉1858星城铭座托斯卡纳产品精装公寓精装公寓公寓酒店式公寓公寓均价90007500850085005500装修标准15001200015000主力面积8089、12360、11040100主力总价7266-9251-933455供应量1.241.62.15.54去化量1.063.20.970.955.2去化套数17

5、4472150146541区域在售毛坯均价8000元/平米，装修标准1200-1500元/平米市场供应量较小，且档次偏低，小户型高档精装公寓市场空白未来1-2年内区域公寓供应太湖纯水岸城仕太湖环太湖大道环太湖大道未定太湖高尔夫球场香山路太上湖中信太湖城容积率：2.5建面：约18万方容积率：0.45公寓建面：约8万方容积率：1.5公寓建面：约5万方待建待建太上湖：项目预计2010年四季度将开工西侧地块北部6栋高层产品，约8万方。预计2011年初其公寓将进入市场，面积80-120㎡左右，精装修（标准为定），均价10000元/㎡以上项目地块沿水桥河，有4栋酒店式公

6、寓产品，约6万方，时间未定在建在建1区2区7区8区6区5区4区3区容积率：0.8建面109775平米容积率：0.9建面61519.8平米容积率：0.9建面58778.7平米容积率：0.8建面46901.52平米容积率：0.25建面10097.55平米容积率：1.0建面56092.4平米容积率：1.0建面57607.1平米建成建成酒店中信太湖城：预计2010年将启动3区4区2区原定规划为引进高级酒店，目前得知规划正在变动，待追踪3区4区后，项目有可能启动7区8区，其地块容积偏高，产品以洋房与小高层为主竞的单位苏州市城市建设开发有限公司地块位置吴中区东山镇湖滨路

7、南侧、规划道路西宗地编号苏地2009-B-80号面积(㎡)34711.4用途城镇住宅用地出让年限70年容积率≤1.2建筑面积(㎡)41000建筑密度≤28%绿化比率≥37%起报价元/㎡1800成交价元/㎡2737万元/亩182楼面单价元/㎡2281成交总价(万元)9500上涨幅度0.5209年板块内公寓用地成交太湖太湖苏地2009-B-80号2010年1月23日成交温泉1858中信太湖城太湖纯水岸托斯卡纳太湖胥香苑中低端度假型客户为主，区域以上海为主，占比70%中端投资客为主，区域09年以上海为主，占比50%中端自住客、度假客为主，区域已本地和上海为主，本地

8、30%上海50%低端投资客为主，区域09年以上海为主