成全机构苏州太湖高尔夫别墅项目营销总纲

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1、苏州太湖高尔夫别墅项目营销总纲苏州太湖高尔夫别墅项目营销总纲二00四年十一月五日www.fdcsky.cn苏州太湖高尔夫别墅项目营销总纲第一部分营销策略思考整合营销如何整合？过去，我们曾这么设想：CLUB高尔夫别墅酒店•最大的卖点是CLUB资源及生活方式，而不是卖别墅；•客户平台就是一个蓄水池，充分流动共享；www.fdcsky.cn苏州太湖高尔夫别墅项目营销总纲第一部分营销策略思考然而，在对众多别墅营销案例、及商业CLUB的经营实例进行分析后，我们发现：1、站在销售的角度，宜简单有效，忌迂回曲折；2、众多商业CLUB经营仍有难度，何

2、况一个虚拟平台。�整合营销CLUBwww.fdcsky.cn苏州太湖高尔夫别墅项目营销总纲第一部分营销策略思考结论：丢弃不切实际的“CLUB”概念，直接以高尔夫及附属的丰富资源为核心诉求。整整合合体现在客户资源的充分共享上；体现在营销活动的互动体验上；体现在生活方式的全新演绎上；体现在产品销售的附加价值上。www.fdcsky.cn苏州太湖高尔夫别墅项目营销总纲高尔夫概念如何体现？形象推广上以“高尔夫胜地”为核心的原始概念别墅业主应能享受到普通高尔夫会产品功能上员所不能享受到的礼遇，包括从别墅直接通达球场等。可考虑别墅、高尔夫会员及水

3、星会销售手段上员三者捆绑销售，买其中之一可享有其他二者优惠。在球场启用后，可针对别墅业主举营销活动上办高尔夫主题活动，使其感受本项目的高尔夫优势。www.fdcsky.cn苏州太湖高尔夫别墅项目营销总纲第一部分营销策略思考营销通路如何挖掘？公司自有客户及高尔夫会员资源高端SP活动以别墅建筑为主题的艺术展、社会名流派对高端资源平台的借用五星酒店的圣诞派对分众媒体的深度合作及户外媒体《移居上海》、《QUO》、《福布斯》上海、浙江等跨区域展示及行销上海公馆、跨区域房展会与高档物业中介和个人合作上海部分资深销售经理拥有丰富的客户资源www.f

4、dcsky.cn苏州太湖高尔夫别墅项目营销总纲第二部分营销执行大纲项目主要节点:高尔夫球场开工2004年11月9洞试打2005年5月18洞全部完成2005年11月别墅一期开工2005年3月别墅一期开盘2005年5月www.fdcsky.cn苏州太湖高尔夫别墅项目营销总纲第二部分营销执行大纲第一阶段：营销准备期2004年11月-2004年12月营销背景:项目处于产品设计阶段、高尔夫开工阶段目标:为后续营销工作的开展做好准备www.fdcsky.cn苏州太湖高尔夫别墅项目营销总纲第二部分营销执行大纲�营销执行:1、营销总精神的确定；2、项

5、目VI及其他相关平面设计工作的跟进；3、媒体等各类合作资源的接洽及整合；4、户外媒体的寻找；5、上海固定形象展示场所选址；6、销售物料的构思及初步设计；7、现场销售中心及样板房方案；8、项目三维宣传片的构思；9、其他产品设计跟进及配合工作；10、分析高尔夫会员资源，跟进高尔夫会员销售。www.fdcsky.cn苏州太湖高尔夫别墅项目营销总纲第二部分营销执行大纲第二阶段：项目预热期2005年1月-2005年2月营销背景:别墅设计结束、高尔夫会员持续销售、春节假期阶段目标:别墅亮相、开始客户积累www.fdcsky.cn苏州太湖高尔夫别墅

6、项目营销总纲第二部分营销执行大纲�媒体宣传：1、财经报刊（主要）及高尔夫杂志（辅助）的平面亮相；2、本地媒体《苏州日报》及全国性高端媒体《经济观察报》等开始软性宣传；3、开始分众媒体的宣传推广；4、户外高炮宣传，地点主要先以沪宁高速、机场高速及周边、上海高架为主要考虑；5、各大航空公司主要航线也是我们可以考虑的一个载体；�活动推广：6、考虑到物业管理对本项目的重要影响，将招标活动进行放大；7、借用年末各高级酒店、会所的年终嘉年华活动进行客户积累。www.fdcsky.cn苏州太湖高尔夫别墅项目营销总纲第二部分营销执行大纲�工作执行：1

7、、销售中心包装方案确定；2、销售道具（楼书，宣传品，模型等）开始设计；3、项目现场包装设计；4、三维宣传片制作；5、销售前期培训；6、工程进度、建材标准、装修标准等相关技术指标的确认；7、与媒体合作的细节及软文宣传的确定及编写；8、确定物业管理公司；www.fdcsky.cn苏州太湖高尔夫别墅项目营销总纲第二部分营销执行大纲第三阶段：营销冲刺期2005年3月-2005年5月营销背景:别墅开工、高尔夫试打阶段目标:客户积累及转化、树立品牌、成功开盘www.fdcsky.cn苏州太湖高尔夫别墅项目营销总纲第二部分营销执行大纲�营销执行：1

8、、春节后举办一次能引起广泛口碑传播的SP活动，如社会名流派对、现代别墅建筑艺术主题展、或借用高档消费品的春季发布活动；2、对安保系统、卫浴系统、地暖系统等产品配套进行软性宣传；3、在香港、上海等地进行跨区域产品推介；4、