银邦商业地产

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1、银邦国际广场项目介绍一、项目背景图表1：银邦国际广场立体规划设计图开发商上海银邦置业有限公司成立于2003年，注册资本1.01亿。总资产为19亿元，是一家集房地产投资、开发、经营及相关服务为一体的大型房地产企业。二、项目简介1、地理位置图表2：项目具体位置�地处上海市核心城区——闸北区。�东起福建北路，西至浙江北路，南临天潼路，北接七浦路。�东西宽约200米，南北长约190米。�南距南京东路700米、西南距人民广场1200米、东距外滩1500米。2、交通概况�步行：10分钟内可到人民广场，南京路步行街、淮海路

2、等商业区以及上海火车站等地，地理位置优越。�驾车：15分钟左右可到浦东新区小陆家嘴等地。�公交：靠近西藏北路、海宁路、河南路及四川北路等主要交通要道，公交471347,584,332,930,315,573,510路以及隧道夜宵线可达。�轨道：紧挨地铁10号线天潼路地铁站。2012年，地铁12号线正式通车，交汇于曲阜路站与天潼路站，与项目地块相距仅数百米。此外，可步行到达地铁2号线南京东路站、8号线曲阜路站、3号线宝山路图表3项目周边交通及道路情况3、规划面积�总用地面积：20868平方米�总建筑面积：830

3、00平方米4、当前进展本项目基地上共需动迁居民约1487户，个体商户71户，单位33户。截止到目前的动迁工作进展及资金需求情况为：一期地块（北块）：动迁仅剩余一户，且处于地块红线外，不影响一期的开发。动迁投入资金约10亿元。二期地块（南块）：剩余的动迁量为居民和个体户430户，单位22户，已投入资金约5亿元，尚需资金约8-10亿元。5、项目定位�建成以高端商务商业、滨河休闲旅游、文化创意展示等为主要特色的现代服务业集聚区；�打造成为“长三角”国际时尚产业的“天际线”；�构建成为国际时尚产业（中国/上海）总部聚

4、集区；�搭建成为集酒店、办公和商业为一体的高档物业组团；6、项目概要�地处上海“黄金宝地”苏河湾，上海地图中心点，绝版的核心商业地块。�历史文化底蕴浓郁，百年的商业风水宝地，素有“黄金走廊”之称。�苏州河北岸整体改造（注：建成集文化时尚消费地、高端商业商务汇集地、水景旅游观光地为一体的现代服务业聚集区），打造上海市新地标，项目定位准确，市场广阔。�坐拥政府斥资百亿新建的4.8公顷绿地，毗邻苏州河的水景，风光独好。�周边商业氛围成熟，紧挨七浦路服饰一条街（注：上海最大的服装批发市场，日均客流量达30万次，旺铺每

5、平方米售价高达35万），旺铺环绕，人气鼎盛。�上海甲级写字楼每平方米销售高达7万-12万，且价格仍保持上升趋势。�拆迁成本比目前市场成本节省约15-20亿元，成交楼板价独具优势。�国内外投资者青睐上海市中心优质商业地产，项目升值潜力巨大。三、行业分析（一）、商业地产投资前景1、宏观环境推动商业地产稳步发展（1）、随着经济的快速发展，城市人口大量增加，居民收入稳步提高，为商业地产的发展提供了良好机遇。2000年～2009年，我国办公楼销售面积从341万平方米增加到1544万平方米，商业营业用房销售面积从634万

6、平方米增加到5328万平米，实现了稳步增长。（2）、全球流动性充裕，人民币升值预期强烈，外资对中投资增加。商业地产的价值将受益于人民币升值。按照国外商住价格的规律，商业地产的价格高于住宅价格20-30%，但是当前国内商住价格倒挂，价值存在低估，将成为外资追逐的主要投资方向之一。专家预测，未来五年内中国商业地产将迎来爆发式增长。（3）、通货膨胀短期内难以消除，商业地产作为重要的资产，在通胀预期下，其投资属性得到加强。目前商铺投资回报率大约在7%-8%之间，写字楼投资回报率约为5%-6%之间，住宅市场的租金回报率

7、不足3%（注资料来源：中投顾问最新发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》）。商业地产的收益率高于住宅，也高于一年期存款利率。2、调控政策加大商业地产投资优势（1）、一系列的房地产调控政策主要针对住宅市场，对于非住宅类地产影响相对较小，例如园区开发、商业地产等。（2）商业地产成交具有政策优势：一是不存在差别化信贷，首付要求5成，基准贷款利率低于二套住宅的贷款要求，且银行放贷审批相对容易。二是不存在地区、户籍的限购，可多套、或者跨地区的购买商业类地产。三是从税费上看，没有新的房产税政

8、策。（3）、按照保监会2010年9月出台的《保险资金投资不动产暂行办法》，千亿资金有望进入租金收入稳定、升值潜力较高的商业地产，保险公司不动产投资项目已纷纷涌现，险资入市对商业地产具有较大的推动力。（4）、今年以来商业地产销售面积持续大于竣工面积，商业地产库存逐步减小，重点城市写字楼空置率下降，办公用房需求前景看好。3、中国商业地产仍处于估值洼地目前中国商业地产价格低于住宅价格，而与国际市场的一半情