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时间:2019-06-03
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1、浅谈房地产开发贷款应注意的问作者:冯省文 前言 据中国人民银行发布的2004年深圳市金融运行报告指出,2004年,国家宏观调控各项措施在深圳市收到了较好的成效,全市国民经济保持了持续健康发展的态势,增长速度较上年放缓。全市实现生产总值3422.8亿元,较上年增长17.3%,增速比上年下降1.9个百分点;全年完成全社会固定资产投资额1090.1亿元,比上年增长14.9%,增长幅度同比下降5.2个百分点。其中,基本建设投资459.0亿元,增长27.5%;房地产开发投资432.0亿元,增长4.浅谈房地产开发贷款应注意
2、的问作者:冯省文 前言 据中国人民银行发布的2004年深圳市金融运行报告指出,2004年,国家宏观调控各项措施在深圳市收到了较好的成效,全市国民经济保持了持续健康发展的态势,增长速度较上年放缓。全市实现生产总值3422.8亿元,较上年增长17.3%,增速比上年下降1.9个百分点;全年完成全社会固定资产投资额1090.1亿元,比上年增长14.9%,增长幅度同比下降5.2个百分点。其中,基本建设投资459.0亿元,增长27.5%;房地产开发投资432.0亿元,增长4.浅谈房地产开发贷款应注意的问作者:冯省文 前言
3、 据中国人民银行发布的2004年深圳市金融运行报告指出,2004年,国家宏观调控各项措施在深圳市收到了较好的成效,全市国民经济保持了持续健康发展的态势,增长速度较上年放缓。全市实现生产总值3422.8亿元,较上年增长17.3%,增速比上年下降1.9个百分点;全年完成全社会固定资产投资额1090.1亿元,比上年增长14.9%,增长幅度同比下降5.2个百分点。其中,基本建设投资459.0亿元,增长27.5%;房地产开发投资432.0亿元,增长4.浅谈房地产开发贷款应注意的问作者:冯省文 前言 据中国人民银行发布的
4、2004年深圳市金融运行报告指出,2004年,国家宏观调控各项措施在深圳市收到了较好的成效,全市国民经济保持了持续健康发展的态势,增长速度较上年放缓。全市实现生产总值3422.8亿元,较上年增长17.3%,增速比上年下降1.9个百分点;全年完成全社会固定资产投资额1090.1亿元,比上年增长14.9%,增长幅度同比下降5.2个百分点。其中,基本建设投资459.0亿元,增长27.5%;房地产开发投资432.0亿元,增长4.7%,是1990年以来增幅最低的一年。基本建设投资比重超越房地产开发投资,由上年的37.9%提高
5、到今年的42.1%,提高了4.2个百分点,而房地产开发投资所占比重则由上年的43.3%下降到今年的39.6%,减少了3.7个百分点。从房地产金融贷款看,2004年,深圳市国内金融机构房地产贷款余额1652.5亿元,增长率为18.2%,增幅较上年回落13.4个百分点。但个人住房贷款仍然保持了较大幅度增长,年末余额为1171.7亿元,占房地产贷款余额的70.9%,比上年末增长4.2个百分点。由以上数据分析,虽然房地产贷款增速放缓,但在房地产市场资金链中,银行贷款基本参与了房地产开发经营的全过程。随着贷款余额的不断增长,
6、面临的风险也越来越大,因此银行方面要注意控制房贷风险。 1 抑制房地产开发贷款风险 首先,银行要切实提高风险预警能力。积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。但从现状来看,却适得其反,目前,在决定对房地产项目是否放贷时,主要评估对象是借款人提供的抵押资产或担保资产,而不是项目本身是否可行,结果往往导致不良贷款的产生,使银行成为所谓的“资产供应商”,要靠拍卖抵押资产来实现债权,这也是银行不良贷款产生的主要根源。银行应该将重心放在,对项目的效益和还贷能力评估方面,再辅之以抵押资产和担保资产的评估,从而有效
7、规避经营风险; 其次,银行要建立一套有效的,全面评估借款企业的风险监控体系。一方面,加强对借款企业的开发实力、经营管理、资产安排、市场风险、政策风险等的严密监控,如位于深南大道车公庙附近的政协联谊大厦,银行发放2亿多元的封闭贷款,要求专款专用,但监管不严,被挪作他用,导致建设资金不能按期到位,既影响工程进度,又影响信贷资金回笼,加大了风险;另一方面,加强对抵押物或担保人经营状况和担保能力的监控。经济建设中,最大的失误就是决策的失误,它可能使项目建设“不合时宜”,或者“先天不足”,不能发挥预期的效益;它造成的损失往
8、往是巨大的、是难以挽回的。国家统计局固定资产投资统计司出版的《统计年鉴》指出,我国1958-2001年基建项目建成投产率为51.43%,失误率高达48.57%(其中1958-1980年为53.97%,1981-1995年为47.14%,1996-1999年为43.72%,2000-2001年为43.21%)。1996-2001年各行业基建项目失误率,最高的是
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