连云港灌云项目企划提报

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1、ReporAdvertisement《大伊山母子松》项目企划报告整体企划思路我是谁？我在哪？到哪去？怎么去？项目一、我是谁WhoamI？——我都有什么优点？Ⅰ、我们与灌云的距离（区位）新区医院灌云高级中学本案至城市中心：3-5分钟车程周边配套：紧邻规划中的休闲娱乐区：内含人工湖，2-3年内呈现150-200亩湖面；新区医院（二级甲等）高级中学可容纳每年级40班，预计08年9月1日投入使用。配套旅游项目整个大伊山风景区的如石佛寺、人工湖等以进入启动阶段。Ⅱ、自然环境大伊山。十里青山半入城大伊山，灌

2、云旅游景点的核心；因华夏第一贤相、商朝伊尹建国有功，晚年隐居于此而得名。她由十二座山峰组成，最高峰226.7米，总面500多公顷。“远看象蛾眉、近看似螺髻”的大伊山，具有丰富的自然和人文景观；独立于苏北平原上，被誉为“苏北第一丛林”、“淮北平川第一神山”。我们与大伊山的关系：项目位于大伊山西侧，即大伊山母子松所在地，两条山脉在此交汇，形成了双龙戏珠之势，即风水学上所说的“龙脉宝地”。本案大伊山水景项目北面人工湖正在建设当中；靠山一侧规划有河流；通过河流将湖水引入社区，形成独特的岛屿组团。Ⅲ、现阶

3、段产品社区：容积率小于0.5，绿化率大于55%，沿街铺设20米宽绿化带作为天然绿障,纯别墅坡地社区；风格：泛欧式风格；户型：前沿设计，约180-300㎡左右；独栋：一般占地1亩半左右；联排：中间套花园面积亦不小于60㎡；2000㎡会所：提供生活、休闲、健身（1000㎡露台游泳池，羽毛球场）等服务.其他优势政府大力扶持项目。未来的物业管理提升社区档次；地块在灌云当地人中认知度较高；华江设计集团担纲设计：曾在灌云有过“商业水街”这样成功的案例，浙江省排名第一的设计公司，在灌云具有较高的知名度。总结拥

4、有绝版山水资源的纯别墅豪宅我是谁？我在哪？到哪去？怎么去？项目二、我在哪WhereamI——我所面对的人群是谁？？公务员私营业主外来投资商企事业单位乡村富户从之前的市调报告中得出的结论：总结以上所示，我们所面对的客群，将是：灌云的金字塔尖人群目标客群共性分析县城的生活领导者，前沿风尚的绝对坐标。社交频繁广泛，常常出入高档场所，乐于在同一阶层分享成果；有较强的经济实力，有一定眼界，追求品质生活，懂得享受；乐于接受先进的生活理念，并对大城市的优质生活有一定向往；注重身份,选择比较挑剔,并认为其为品位

5、与身份的一种象征,具有一定的攀比心理；巅峰生活，社交频繁，注重品味我是谁？到哪去？我在哪？怎么去？项目——在灌云，我的定位在哪？三、到哪去WheredoIgo？首先，了解灌云目前灌云城市规划1、十平方公里大伊山旅游经济区2、十平方公里新城区3、十平方公里西城区……塔吊群起，建设正酣居住未来的发展方向：西：西城区大伊山：北南：工业园区东：老城区wESN灌云未来最佳居住地与拥有别墅的项目相比较溢彩新都、怡景华城、名流山庄等较之本项目，离老城区较近，目前具有较明显的区位优势。一味的叫嚣“未来前景”不是

6、最好的出路。有好前景，就够了？——灌云市场同意吗？与拥有别墅的项目相比较灌云第一个坡景社区；大于55%的绿化率在灌云亦是首创；本项目所拥有的湖景资源在灌云也是相当稀缺的；灌云拥有别墅的项目，与大伊山均有一定距离，与本项目依山而建无法比拟；灌云目前亦有不少民房位于大伊山脚下；伊山水岸位于大伊山脚下，与本项目距离较近，同享山景资源，但与县城的距离优于本项目；与其他相比较生态，能定位吗？——独一无二的大伊山和生态人居能找到出路吗？生态具有较大吸引力，但还是不够底气总结一方面：产品自身的特点却具有领袖气

7、质但另一方面：水景坡景绿景难道产品会是突破口？泛欧洲风格在灌云与灌云其他项目比较：溢彩馨都：西班牙风格金陵·御花园：欧式风格……欧式风格在灌云蔚然成风，表现上无法突破群围。纯别墅社区VS在售项目在售项目：溢彩馨都：多层、联排别墅、独栋别墅、商务酒店、酒店式公寓；怡景花城：联排别墅、叠加别墅、多层、小高层、沿街商铺；名流山庄：此项目并非传统意义双拼，更接近与联排别墅，而且花园面积仅有30㎡，没有双拼别墅必有的边花园；……在售项目的别墅均比较落后，花园面积小，穿插在混合社区内，无法体现别墅产品的档次

8、；纯别墅社区VS老别墅自建房别墅：私人购置土地建造，没有前沿的户型规划，没有物业的长期维护，缺少别墅的尊贵气质；旧社区别墅：户型较为落后，不能满足现代人的居住需求；安置房别墅：集体土地，景观物业较差，同样没有尊贵气质；……落后的户型规划和产品品质难以凸显别墅的尊贵气质。纯别墅社区在灌云房地产市场中，至今：尚未出现！我们与纯别墅社区的碰撞？纯别墅社区上流生活一流的规划同一阶层顶级人居一流的配套一流的景观一流的物业13万方的大手笔绝版的山景、水景会所、绿化休闲带24小时物业管理金字塔尖的客群《大伊山