浅谈我国住房空置率问题及控制措施

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1、浅谈我国住房空置率问题及控制措施摘要:住房空置率是一个判断房地产市场是否健康的十分重要的指标，虽然国家统计局尚未正式发布住房空置率，但据民间机构的调查显示，我国许多地区住房空置率远远超出10%的正常合理范围。尤其是在新兴城市、城市郊区、小集镇和农村，住房空置量十分惊人；别墅、待拆迁的违建房空置率更是高达80%以上。住房空置率过高是房地产泡沫的重要警示，要引起决策者和投资人的高度警惕。本文建议及时统计和分析住房空置率的数据，控制住房投资规模和密度，抑制投资和投机需求，加大郊区、新区和小集镇配套设施建设，将部分空置房变通为廉租

2、房，打击非法建房，寻求其他行业的投资开发机会。关键词:住房空置率分析降低一、住房空置率的定义和适用性1、国内外关于房屋空置率的定义　　房屋空置率在国内和国际有不同的标准。国内目前还没有统一权威的定义，通常所说的商品房空置率是指已建成一年尚未出售的商品房平米数占过去三年竣工商品房总量的百分比。国际上通用的房屋空置率是全社会增量房和存量房中的空置量除以全社会增量房和存量房的总和。　　2、不同房产空置率概念的适用性　　国内商品房空置率这一指标相当于制造业的企业库存，其分子仅局限于商品房，不包括其他性质的住房，如自建房、单位福利房

3、等，其分母仅限于三年内竣工的商品房，对全社会的存量房没有列入统计。根据我国实际情况，商品房是近20年左右才开始从城市到集镇大规模建设，只占整个存量房的一部分，全国全部住宅总量尚无明确数据。由此可见，目前国内的各种商品房空置率适用性具有很大的局限性，不能准确反映全社会房屋空置情况和住房总量，依据此数据作出的判断和决策会产生一定的局限性。国际通用的房屋空置率能比较客观全面地反映全社会整体住房拥有量和使用情况，既适应于对全国范围内房屋空置率的统计，也适应于对地区性房屋空置率的统计和分析。调查空置住房的方法，各国和地区略有不同。例

4、如新加坡的空置住房是指调查时无人居住的住房，调查采取随机抽样方式进行，方法是从水电供应部门所记录的水电消费量中推算出来。按照国际通用标准，房屋空置率在5%～10%之间为合理区，空置率在10%～20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。这个标准，既适合对全国总体房屋空置情况的分析和预测，也适合对各个大中城市、地区或集镇的房屋拥有和使用情况的统计和分析，还可以作为局部城区或小区建设和规划的参考数据。　　二、当前中国住房空置率及其分析　　虽然目前国家统计局尚未定期调查统计和公布住房空置率，但各种各样的民间调查

5、数据却层出不穷。2010年7月8日，《北京晨报》报道，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有6540万套住宅电表连续6个月读数为0，这些空置房可供2亿中国人居住。尽管国家电网很快否认曾经调查和分布此类数据，但大量的住房空置情况表明中国住房空置率远远超过10%的合理区间，许多热点地区住房空置率已超过20%成为商品房严重积压区。根据观察，我国住房空置情况呈现如下特点。　　1、新兴城市、新区、小集镇和农村空置率较高　　由于中国幅员辽阔，各地情况差异很大，分布也不均衡。一般新兴城市和新区空置率较高，例如海南省由于其当地人口少

6、，外来度假人口多，空置率高，据三亚市房地产交易管理所市场部最近的调查显示，该市商品房空置率平均高达近85%；许多新区类似于广东大亚湾新城、内蒙古的康巴什、郑州新区等地成为空城。此外，小城镇和农村住宅空置率也偏高。地处偏僻的农村，由于农民工外出打工和将子女带到城市或县城上学，造成原有小集镇和农村房屋大面积空置。　　2、郊区比中心城市空置率高　　由于郊区和新开放区的配套设施不完善，在周边没有大中型购物商场和学校的情况下，空置率要大大高于中心城区。如武汉市三环以外的住房空置率大部分在80%以上。3、别墅等高端房空置率较高　　别墅

7、虽然在中国是稀有资源，但其空置率特别高。据调查，海南许多郊区别墅区空置率在90%以上；天津的北津新城是亚洲最大的别墅区，已建成的3000套别墅也存在90%的空置率。　　4、待拆迁房、违建房空置率高　　这是一种钻政策漏洞的特殊情况，有些人在预测有拆迁可能的地方，趁机抢先“种房”，等待拆迁补偿，这种房子十分简陋不结实，没有装修，根本不打算住人，目的是为了拆迁补偿。　　三、住房空置率过高的内在原因和危害　　房地产产业已成为我国经济的超支柱产业，地方经济发展已经过度依赖于房地产业的发展。根据国务院发展研究中心市场经济研究所提供的2

8、010年的数据，在国家加大抑制房地产投机性需求的情况下，房地产行业资产负债率约为68%，超过2009年67%的水平，1—11月房地产固定资产投资完成额51000亿，占城镇固定资产投资的24.3%，同比增长36.7%，高出同期全国固定资产增幅11.8个百分点。这些数据表明房地产投资占整个固定资产投资的比例