土地房产城镇

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1、土地增值税的征税范围（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。【解释】土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。应征土地增值税的情况不征土地增值税的情况免征土地增值税的情况出售国有土地使用权取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的存量房地产买卖抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）单位之间交换房地产（有实物形态收入）投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资投资联营后将投入的房地产再转让的合作建房建成后转让的房地产继承（无收入）房地产有条件的赠与（无收入）房地产出租（权属未变

2、）房地产抵押期内（权属未变）房地产的代建房行为（权属未变）房地产重新评估增值（无权属转移）个人互换自有居住用房地产合作建房建成后按比例分房自用与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中国家征用收回的房地产个人转让居住满五年以上的房地产建造普通标准住宅出售（符合条件）土地增值税税率（掌握，能力等级2）土地增值税采用四级超率累进税率。这是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。增值额与扣除项目金额的比率B税率速算扣除系数B≤50%的部分30050%＜B≤100%405100%＜B≤200%5015

3、B＞200%6035土地增值税应税收入的确定【关键点：扣除项目的确定（重点）】企业情况转让房地产情况可扣除项目房地产开发企业转让新建房1．取得土地使用权所支付的金额2．房地产开发成本3．房地产开发费用最多允许扣除的房地产开发费用纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内纳税人不能……或不能……（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内4．与转让房地产有关的税金：①营业税；②城建税和教育费附加5．财政部规定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税人可

4、加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。非房地产开发企业转让新建房1．取得土地使用权所支付的金额2．房地产开发成本3．房地产开发费用4．与转让房地产有关的税金：①营业税；②印花税（0.5‰）；③城建税和教育费附加各类企业转让存量房1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用（对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除此项金额）2．房屋及建筑物的评估价格：评估价格＝重置成本价×成新度折扣率3．转让环节缴纳的税金：①营业税；

5、②印花税（0.5‰）；③城建税和教育费附加各类企业单纯转让未经开发的土地1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用（同上）2．转让环节缴纳的税金土地增值税应纳税额的计算（注意有无印花税）第一步，判断可以扣除的项目第二步，土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额第三步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数第四步，套用公式计算税额。公式为：应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数取得土地使用权未开发（不可扣）　　　　　　　　　　　　　　　销售和视同销售所支付的金额已售出（可扣）无

6、偿移交给政府　　已开发　　　　　　　　　已完工　　　　　　产权属全体业主所有　　　　　　　　建造总支出　　　　　　未售出（不可扣）　　　　　　　　建造成本　　　未完工（不可扣）扣除项目金额=扣除项目的总金额×转让比例房地产开发企业土地增值税清算（掌握，能力等级2）要点主要规定清算条件纳税人应进行土地增值税的清算的三种情况（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占

7、整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。非直接销售和自用房地产的收入确定将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分红、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。将开发

8、的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的情况下不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。土地增值税的核定征收税务机关可以参照与其开发规模和收入水平