锐理数据成都顶级住宅市场研究报告

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1、成都顶级住宅市场研究报告2014年10月14日3成都住宅市场现状5案例研究1顶级住宅的发展概况2成都宏观市场分析及政策解读4成都顶级住宅市场现状PART1顶级住宅的发展概况1.1顶级住宅的定义1.2顶级住宅的特征1.3顶级住宅的功能1.4顶级住宅的发展历程1.5小结顶级住宅的发展概况1.1顶级住宅的定义城市顶级住宅的出现，是人们在追求安居—乐居—豪居过程的产物，是对更好生活追求的一个体现。城市顶级住宅的针对人群，通常是有多次置业经历、对生活品质要求极高的高端圈层人群，要求极高的舒适度、极高的尊崇感

2、等。顶级住宅包括顶级独立型住宅（顶级别墅）和顶级集合型住宅（顶级酒店式公寓和顶级电梯住宅）。与普通住宅相比，他们更为关注物业本身的价值，包括品质、区位、配套、服务等层面。我们所说的顶级住宅一个相对的概念较之普通住宅占有更多的资源大多拥有独有的项目灵魂只能为少数人所拥有顶级住宅的发展概况1.2顶级住宅的特征顶级住宅的物业必须具有稀缺性。顶级住宅人文资源不可类比区位优越不可替代建筑设计不可复制环境优雅不可再生服务管理无可挑剔风格各异难以造仿尊贵身份独一无二顶级住宅的发展概况1.3顶级住宅的功能顶级住宅

3、的功能远远超过居住范畴，具有奢侈品属性，品牌的影响力巨大。功能一：权贵豪富的阶层标识功能二：与众不同的生活体验平民眼中的天价大众看不见的顶层人生职业的终极理想财富的象征和精神的满足超过生活必需品范围的消费具有独特、稀缺、新奇等特点每处顶级住宅代表一种生活方式品质特性决定生活理念具有奢侈品的意象顶级住宅超出物质需求范畴，用于满足精神层面的欲望，品牌往往是购买的重要因素之一顶级住宅的发展概况1.4顶级住宅的发展历程第一阶段城市化第二阶段郊区化第三阶段逆城市化城市经济高度集中，各阶层均向城市涌入，都市人

4、口比例逐步提高。城市压力增加，高收入阶层趋向郊区，中低收入趋向城市。高收入部分回流，低收入趋向城市边缘。顶级住宅的发展史既是城市化进程史，又是财富的积累史。城市化率提高，财富逐步积累，为顶级住宅提供发展机会！顶级住宅探索时代顶级住宅竞争时代顶级住宅成熟时代空白期探索期快速增长期产品提升期理念阐述期缺乏系统性，要素简单堆砌，资源意识停留在拥有，品质感逐步体现。硬件水平大幅提高，但系统化程度并不强，开始挖掘精神高度，郊区顶级住宅接受度提高。强势资源下的软硬件系统化打造，注重精神需求的满足与生活理念诠释

5、。顶级住宅的发展概况1.5小结1、顶级住宅的功能远超于居住范畴，具有奢侈品属性，其物业具有稀缺性。2、城市化率提高，财富逐步积累，为顶级住宅提供发展机会！PART2成都宏观市场分析及政策解读2.1成都国民生产总值及人均GDP2.2固定资产及房地产投资2.3政策解读2.4小结2.1国民生产总值及人均GDP数据来源：成都市统计信息网人均GDP（美元）房地产发展状况0-800启动期800-4000快速发展期4000-8000平稳发展期8000-10000住宅升级，商业启动10000-15000商业爆发期

6、，住宅改善15000-25000CBD复合商业时代＞25000金融理财品，金融衍生品GDP增长率房地产发展状况＜4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展＞8%高速发展人均GDP10000美元均线2014年上半年经济增速为8.7%，首次跌破两位数增幅，成都市房地产市场仍处于高速发展期.2013人均GDP首超10000美元，商业开始爆发。成都宏观市场分析及政策解读2.2固定资产及房地产投资数据来源：成都市统计信息网房地产投资占固定资产投资比重市场状况＜10%投资过少10-28%投资正常28-40%投资过热

7、＞40%投资泡沫2014年1-7月成都固定资产投资增幅跌至2%，房地产投资增幅跌至3.8%，但房地产投资占固定投资比例并未下降，2014年1-7月房地产投资占固定投资比例约为34%，房地产投资仍略显过热。成都宏观市场分析及政策解读世界房地产发展阶段规律：成都已开始进入住宅全面改善、商业爆发期人均GDP（美元）住宅产发展状况商业地产发展状况0-800住宅启动期配给制商业800-1100住宅快速发展期（第一阶段）自发原始商业阶段1100-2000商业地产初级阶段2000-3000商业专业市场、商业街3

8、000-4000商业地产规模化发展4000-8000住宅平稳发展期，产品开始丰富综合体出现，商业地产呈现多元化8000-10000住宅市场升级改善（开始过度）商业启动，社区商业为主10000-15000全面改善阶段（第二阶段）商业爆发期，综合体及集中式商业为主15000-25000个性化阶段（第三阶段）CBD复合商业时代，金融产品及衍生品25000以上住宅市场衰退，商业饱和，功能性回归、产品及需求多元化时期成都宏观市场分析及政策解读每个城市都有经历房地产发展三个阶段，每个阶段特征不