长春经开区53-89-5地块项目概念性产品定位报告

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1、长春经开区53-89-5地块项目概念性产品定位报告2009年4月序项目基本情况一、城市背景分析二、项目背景分析三、项目基本定位四、开发策略建议目录1、明确整个项目的开发主题、宗旨、原则和核心卖点2、在城市发展和地块价值分析的基础上，确定商业和居住物业的比例关系3、在不同方案对比分析后，明确项目基本的开发（技术经济）目标4、明确基本的规划理念、规划总平面以及建筑风格意向5、确定整个项目的开发分区和开发次序在现阶段，本报告所要回答的五个核心问题序-项目区位-未来发展潜力巨大★本案本项目位于长春经济技术开发区南部；与长春南部新城、高新区三点一线，构筑了长春城市发展副中心。根据长春市城市总体

2、规划，项目区域是长春市未来城市发展的主要方向之一。南部新城对本项目的发展有重要的辐射作用序-项目区位-地块现状尚有不利因素地块位于长春经济技术开发区世纪大街以东、珠海路以南、环城高速公路以西、长大公路以北。西侧：世纪大街、世纪广场北侧：开发区热力四厂南侧：长大公路序-项目区位-区位认知度不高序-项目基本情况项目名称数量单位用地面积32.171万平方米总建筑面积70.7762万平方米容积率≤2.2---建筑密度＜30%，---绿化率＞30%---建筑限高公建＜80米住宅＜60米米土地用途为商住用地，土地等级为居住七级、商业七级二类，土地出让年限为50年。地块以64505万元净地（不包括“七通

3、”费用）出让。土地出让面积为321710平方米，规划容积率≤2.2，出让总建筑面积为707762平方米，商住比为2：8。吉林机场职工约需要20万平米的住宅，自成组团。序-项目规划条件更改1、学校可以不考虑2、高压线完全移除3、可以先不考虑户型配置的90/70问题序项目基本情况一、城市背景分析二、项目背景分析三、项目基本定位四、开发策略建议目录一、城市背景分析-长春基本情况★本案长春是全省政治、经济、文化和交通中心，东北地区四大城市之一。六大主城区、四大开发区总人口487.6万。长春市地处平原、自然区位四通八达、地质基础稳固，为大规模房地产开发建设创造了良好的开发条件。长春市人文科教氛围

4、浓厚，众多高等院校、科研院所云集，一方面使得居民素质和收入不断提高，另一方面吸引了众多毕业生留在长春谋求发展，间接形成了对房地产商品巨大的潜在需求。一、城市背景分析-长春基本情况-GDP总量与增长速度长春市GDP总量保持较快增长，经济实力不断提升,2008年达到2588亿，位列东北10城市第四。长春将建设国内最大、世界第三的国际汽车城；全国最大汽车零部件生产基地；亚洲最大轨道客车研发及生产基地；全球最大玉米生物化工基地。图2-1长春市2002-2007年GDP总量及增长速度一、城市背景分析-长春基本情况-长春市经济发展潜力2007年，在全国15个副省级城市中，长春市的经济总量排名虽相对靠后

5、，但是增长速度排在第一位，表明长春经济发展后劲充足。未来几年，预计东北地区的经济仍将保持较高的增长率，在与周边城市的相互促进带动下，长春的经济也将快速发展。图2-22007年15个副省级城市经济总量对比一、城市背景分析-长春基本情况-固定资产投资增速及占GDP比重从2004年开始，长春固定资产投资总额开始大幅上涨，到2007年投资总额增长接近2番。固定资产投资总额在GDP中所占的比重日益增大，表明长春市城市经济的发展较为依赖固定资产投资的增加，生产性支出大于消费性支出，消费性支出相对有限。图2-32002-2007固定资产投资增速及占GDP比重一、城市背景分析-长春基本情况-居民消费能力2

6、007年人均可支配收入达到12811元，近五年增幅均在12%以上，居民生活水平得到显著提高。随着国家实施振兴东北老工业基地政策，东北经济持续向好发展，还将为居民提供大量的增收机会，预计未来几年居民可支配收入还将稳步提升。图2-4人均可支配收入水平及增长率一、城市背景分析-长春经开区基本情况2009年经开区计划GDP达到342亿元，增长20%，经济增长动力澎湃。一、城市背景分析-长春房地产基本特征郊区化趋势明显。随着城区发展集中度的不断提高，目前中心城区的可开发土地较少，房地产开发逐渐向城区周边延伸。近三年，土地供应充足，成交量急剧萎缩。一线品牌开发商聚集，大盘林立。随着国内一线大牌房地产开

7、发公司进入，大盘数量急剧增加，楼盘品质迅速提升，市场竞争不断加剧。房价低且稳定发展。作为二线城市，长春市房价相对较低，近期基本稳定，房价下调空间不大，但是继续上涨仍需等待整个市场的回暖。二手房市场开始活跃。长春二手房市场发展一直比较缓慢，买卖交易不够活跃；2008年以来，随着外来流动人口的增加，房屋租赁市场开始活跃。刚性需求为主。居民购房目的以自住、自用为主，投资行为较少。改善型需求增加迅速。长春市住宅市场已进入追求品质