物业经营管理-范宝芬第2章

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1、第一章物业经营管理概述范宝芬全书内容第一章物业经营管理概述（1学时）第二章房地产投资及其区位选择（2学时）第三章房地产投资分析技术（3学时）第四章收益性物业价值评估（2学时）第五章房地产市场与市场分析（2学时）第六章租赁管理（1学时）第七章成本管理（1学时）第八章合同与风险管理（1学时）第九章财务管理与绩效评价（1学时）第十章写字楼物业经营管理（1学时）第十一章零售商业物业经营管理（0.5学时）第十二章物业经营管理的未来发展（0.5学时）考试大纲：考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理及

2、其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。知识要点：1.物业经营管理的性质和管理对象2.物业经营管理的目标3.管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别4.物业经营管理的类别5.物业经营管理的工作内容第一节物业经营管理的概念一.物业经营管理的内涵物业经营管理的概念：物业经营管理又称物业资产管理，

3、是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业经营管理活动的内容：（掌握）二.物业经营管理的对象（掌握）物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括：写字楼：甲、乙、丙零售商业物业出租型别墅公寓工业物业酒店和休闲娱乐设施等。三.物业经营管理服务的目标（要点）物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在

4、实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。物业经营管理的核心是：提供价值管理服务在全经济寿命周期，保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力四.物业经营管理企业大量的物业经营管理企业是以物业管理企业的名义出现的。物业管理企业划分为三种：管理型专业型综合型管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。总包分包专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以

5、直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。第二节物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次（掌握）通常分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和投资组合管理以策略性管理为主。物业管理物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处于在正常的运行状态。设施管理设施管理是一

6、种新型房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。物业资产管理房地产组合投资管理二、物业经营管理不同层次之间的关系（掌握）（一）关系的体现1.物业管理和设施管理是现场操作管理2.资产管理通过监控实施物业管理3.房地产组合投资管理通过制定和实行投资组合战略实施物业管理（二）物业经营管理三个层次工作的主要职责在表1-1中反映出的内容二、物业经营管理不同层次之间的关系（掌握）物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理的关系中：物业管理和设施管理以运行管理为主资产

7、管理和组合投资管理以策略性管理为主。物业管理的核心工作，是对房地产物业资产进行日常的维护和维修，并向入住的业主或客户提供服务，以保障其始终处在正常的运行状况。——对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。对于收益性物业或大型非房地产公司拥有的自用物业，除物业管理外，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。设施管理的具体工作内容通常包括：制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测为业主提供购买和处置房地产物业资产的建议室内布局与空间规划建筑设计与工程规划建造与维修工程设施维护和运营管理电

8、讯整合、安全和综合管理服务信息管理与设施管理报告等。房地产资产管理的主要工作包括：制订物业策略计划持有或出售分析检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现管理并评估物业管理公司的工作协助物业管理公司与租户的关系定期进行资产的投资分析和运营状况分析。房地产组合投资管理包括：确定物业投资者或业主的投资目标评估资产管理公司的绩效审批资产管理公司提出的物业更新改造计划以保持资产的良好运行状态和市场竞争力管理