物业经营管理范宝芬第章房地产市场分析.ppt

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1、第五章房地产市场与市场分析范宝芬考试大纲：考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场及其特性、房地产市场供求关系、房地产市场结构与描述指标、房地产市场分析内容与方法和物业经营管理计划等内容的熟悉程度，分析房地产市场并据此制定物业经营管理计划的能力和知识水平。考试大纲：掌握：物业经营管理计划及其编制，计划的主要内容和表现方式。熟悉：房地产市场的特性与功能，房地产市场的供求规律，房地产市场的结构、细分方式。了解：反映和描述房地产市场状况的指标，房地产市场的运行环境和影响因素，政府干预房地产市场的原则、手段和措施。本章考试知识要点：1.房地产

2、市场的构成及影响其转变的因素2.房地产市场结构的构成3.房地产供给的主要指标4.房地产市场的特性与功能5.房地产市场分析的内容6.物业管理规划及制定的基本原则7.物业管理计划的分类8.编制物业经营管理计划的基础工作内容9.物业管理计划的主要内容第一节房地产市场概述一、房地产市场概述房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动场所以及一切交易途径和形式。房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。一个完整的房地产市场由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。与一

3、般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。二、房地产市场的运行环境（了解）房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。包括：社会环境政治环境经济环境金融环境法制环境技术环境资源环境国际环境。（l）影响房地产市场发展的社会经济因素社会因素经济因素（2）影响房地产市场转变的社会经济困素金融业发展信息技术水平生产和工作方式的转变人文环境的变化自然环境的变化政治制度的变迁三、房地产市场的影响因素（了解）一、房地产市场的需求（一）市场需求的一般含义（二）

4、影响商品住宅需求的条件1.收入的变化2.其他商品的价格变化3.对未来的预期4.政府政策的变化第二节房地产市场的供求关系第二节房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求需求规律：在其他条件不变情况下，商品（服务）的需求量与价格成逆相关关系。如图。需求（Demand）：即有效需求，消费者在每价格水平上愿意并且能够购买的商品和服务的数量。PQD影响房地产需求的其他因素：消费者收入的变化收入增加导致对任意价格水平的房地产需求增加——需求曲线右移E0D0PQP0Q0Q1D1E12、其他相关商品价格的变化替代品：功能上互相替代，如：买房、租房；高层、小高层、

5、多层。互补品：功能上互补，如：住宅与物业服务；汽车与车位。替代品价格变化的影响多层住宅价格升高，消费者转而购买高层住宅，促使高层住宅的需求增加结论：对考察对象而言，其替代品价格升高，需求减少，从而导致其本身需求增加，反之，需求减少。即替代品间需求呈反向关系。D0PQP0Q0Q1D1E1E0需求曲线向右平移互补品价格变化的影响住宅价格大幅升高，抑制消费者需求结论：对考察对象而言，其互补品价格升高，需求减少，其本身需求也减少，反之，需求增加。即互补品间需求呈正向关系。Q1D1E1D0PQP0Q0E0需求曲线向右左平移3、对未来的预期消费者预期未来收

6、入增加、利率下降、房地产价格增加，则会增加现时消费，从而使商品房需求增加。反之，则相反。预期价格升高（无论这种预期是否科学合理），会增加现时消费，从而推高房地产价格——这种现象称为：预期的自我实现。D0PQP0Q0Q1D1E1E0需求曲线向右平移4、政府政策的变化非普通商品（高档住宅如公寓、别墅等）住宅契税税率上调，会抑制其需求；央行提高还贷利率，则会增加购房人经济负担，则会延迟住房需求；二、房地产市场的供给（一）市场供给的一般含义（二）影响商品住宅供给的条件1.房地产开发成本2.政府政策的变化3.对未来的预期二、房地产市场的供给供给（Supp

7、ly）：开发商在每一价格水平下愿意并且能够向市场提供商品或服务的数量。供给规律：其他条件不变时，商品（服务）的供给与价格成正相关关系。PQS影响房地产供给的因素：1、开发成本成本因素：地价、建筑材料、人力成本、贷款利率等PQS0S1成本增加，使房地产商品供给减少，供给曲线左移；反之右移。供给曲线左移2、政府政策变化开征新税、提高税率，如：土地增值税通过招拍挂的方式，提高土地出让金提高资本金比例，提高房地产开发的门槛提高贷款利率以上方面，都直接或间接增加了开发成本，从而推动总供给左移，即在任何价格水平下，房地产供给量均减少。供给曲线左移3、开发商

8、对未来的预期预期未来房价上升（如滨海新区开发、上海世博会等影响），则会囤积土地或房地产，减少现时供应，从而提高现时房价——预期的自我实现。PS0S1Q