房地产行业5月行业动态报告：市分化加剧，政策“有保有压”

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1、目录一、宏观经济稳中有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点，各线城市分化加剧1（一）房地产行业是我国经济的重要支柱11、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力12、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持10万亿以上的规模1（二）4月份行业基本面延续复苏态势，预计房地产开发投资增速将缓步下行11、4月销售稳增长，重点城市土地市场回温，投资维持高位12、从销售情况来看，一二线城市持续回暖，三线成交缩量23、从土地市场来看，房企重点布局一二线城市，三线市场遇冷4（三）财务分析：营收持续增长，杠杆率维稳，净资产收益率

2、下滑51、利润表：营业收持续增长，利润增速放缓52、资产负债表：总资产规模增速回落，杠杆率水平维持稳定63、现金流量表：货币资金转入负增长阶段，现金流净额增速触底回升74、杜邦分析：受销售下滑影响，ROE大幅下降7二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段8（一）改革开放四十年，中国住房环境发生大变化81、套户比高达1.13，人均住房面积超过38平米，住房全面短缺问题基本解决82、长期看房地产市场仍具有较大机会，市场从高速将逐步转向中速、高质量发展阶段83、与发达市场相比，我国房地产市场仍有发展空间9（二）行业

3、驱动因素91、需求因素是拉动房地产业发展的首要动力92、生产要素投入为房地产业发展奠定基础103、政府主导的制度创新为房地产业发展提供动力104、中美驱动因素对比10（三）政策调控逐步见顶，长效机制推进提速121、“房住不炒”弱化地产行业投资属性，回归居住属性122、“精准调控”抑制投机，“因城施策”分化明显123、“长效机制”关键是完善住房供应体系，租购并举144、房产税立法先行，预计最快2022年开始征收145、城镇化进程加速，落户制度放松15（四）行业集中度上升，头部企业间竞争激烈15三、行业面临的问题及建议16（一）

4、现存问题161、供求矛盾突出，区域发展不平衡162、房地产市场供给不足与“房屋空置”并存163、房地产行业杠杆率处于高位164、租售结构不合理，租赁市场活力不足165、市场集中度偏低，规模经济效益有待提高17（二）建议及对策171、健全房地产法律体系、规范市场价格秩序172、整顿土地供给市场，破除行政垄断17第32页共32页3、促进供给需求多维度匹配174、建立“多层次、普惠制”的住房金融制度175、推动产业内部整合，寻找企业核心竞争力17四、房地产行业在资本市场中的发展状况18（一）房企融资成本边际改善181、房企股权融资

5、自2010年之后收紧，IPO几近停滞，再融资略有回升182、房地产行业迎来香港上市潮193、债券发行规模上升，债券利率有所下降194、银行贷款规模增速放缓，融资成本仍处高位20（二）房地产行业PE处于历史较低水平201、房地产行业市盈率向上还有一定修复空间202、国际估值比较来看，A股估值处于历史低位，具有较大修复空间213、基本面支撑下，估值受政策预期影响214、房地产行业beta系数位于行业前列225、房地产行业未来发展影响因素22（三）2019Q1房地产板块仓位下降，配置风格向二线高弹性房企转换231、2019Q1基金

6、房地产持仓下降，但仍处于2010年以来中等偏高位置232、一季度仍为超配，但配置比例有所下降233、集中度提升，处于历史高位233、配置风格转换，偏好二线高弹性房企23五、投资建议及股票池26（一）投资建议26（二）股票池27六、风险提示27插图目录28表格目录29第32页共32页一、宏观经济稳中有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点，各线城市分化加剧（一）房地产行业是我国经济的重要支柱房地产业是我国经济中具有先导性和基础性的重要产业，同时也是一个资金密集型和劳动密集型的产业，具有产业链长、关联产业多、行业带动效应明显、与居

7、民生活水平密切相关等特点。房地产行业无论是从宏观层面、中观层面还是从微观层面看，都对我国国民经济、关联产业发展、居民福利等方面具有重要影响。1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力从宏观层面看，房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力，同时在经济周期中扮演重要角色。2018年我国全社会固定资产投资完成额为64.57万亿元，而房地产开发投资完成额为12.03万亿元，占当年全社会固定资产投资完成额的18.63%，仅次于制造业。从中观层面来看，房地产业自身产业链长，关联产业多，与数十个产业存在密切关联性。房地产业的

8、稳步发展，不但通过原材料需求推动了上游建材产业（如，钢铁、水泥、玻璃等）的发展，同时通过产品生产及销售环节，为下游诸多产业（如，家电、装饰装修和批发零售业等）带来广阔的需求空间。从微观层面来看，在我国商品房既是居民生活的基本需求，但同时成为了不少居民的投资或投机的对象。房地产业发展至今，在