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1、奥特莱斯发展史及在中国的发展（1）分类：商业地产 一、奥特莱斯的发展和演变国内所谓的奥特莱斯一般是指曾在美国盛行的一种工厂直销零售商店集合的大型购物场所。聚集在这个购物场所中，有许多工厂直销商店。在美国,它的名称叫FactoryOutletStore。据资料记载：工厂直销零售业(FactoryOutletIndustry)的某些形态最早出现在在美国，大约已有一百多年的历史。那时，有的工厂为了处理商品库存，将一些库存余量商品和残损商品发给雇员，并打开仓库就地销售。这就是工厂直销零售商店（FactoryOutletStore）最早的雏形。1、奥特莱斯的形成和演变：开始，工厂
2、直销零售商店仅为了处理制造商的一些断码尾货商品、积压库存商品和换季降价商品。后来选用这种销售形式的商店渐渐汇集，并发展成为一个独立的零售业态。称为工厂直销零售业（FactoryOutletIndustry）。以后，很多工厂把直销店集中在一起开设，组成工厂直销中心（FactoryOutletCenter）.美国第一个真正的工厂直销中心在1975年开业。工厂直销中心一般离市中心都很远，约有100公里—150公里左右，开车要一个多小时。至二十世纪九十年代美国的工厂直销中心发展到高峰期。2、奥特莱斯已过了“豆蔻年华”：以后的发展出现了业态变异的现象。数据显示：目前，奥特莱斯（Ou
3、tlets）在发源地美国已发生了很大的变化，经营模式在变异，原来意义上的”工厂直销零售业”(FactoryOutletIndustry)总体规模在萎缩，似乎已过了她的“豆蔻年华”。 表一：美国1988年——2005年直销中心统计表直销中心年份 中心数量（个） 出租面积GLA(平方英尺) 平均大小 （平方英尺) 新开业 （个）198814218.3M121,68236198918322.4M119,25243199022228.1M123,71040199124932.1M127,37725199227535.1M128,04126199329439.3M133,5
4、5332199431144.4M142,92227199532450.7M156,51122199632954.5M165,50613199731255.4M177,5647199829355.9M190,9177199928456.2M197,9325200027857.7M207,4695200126155.3M211,71532002/200323054.1M235,21732004/200522554.9M243,7913注：VRN定义直销中心应是：50%或以上的租户必须是工厂直销零售商。 从上表知：自1975年美国第一个直销中心开业以来，经过20年的发展,到二十
5、世纪九十年代中是直销中心最繁荣时期。1996年，美国有直销中心329个，出租面积（GLA）5450平方英尺。以后，直销中心的数量呈下降趋势。至2005年，美国还剩直销中心225个，出租面积（GLAGrossLeasableAreainSquareFeet(IncludingAnchors)总可出租面积）从最多的2000年5770万平方英尺退回到5490万平方英尺。基于上述变化，可以认为：美国直销零售业的发展可分三个阶段：1970年—1987年：工厂直销商店（FactoryOutletStore）,基本上是一家工厂一个商店，所经营的商品既是品牌商品又价格低廉，能吸引大批顾客
6、。 1988年—1996年：工厂直销中心（FactoryOutletCenter）开始繁荣起来，并有较大的发展。很多工厂把工厂直销店集中在一起开设，这时的工厂直销中心一般都是真正的“工厂直销”。 1997年至今：直销中心(OutletCenter)这一业态发生了实质性变化，表现出产业融合和边缘化倾向。中心的功能更加齐全，实行休闲购物一体化。很多中心已突破该业态最硬化的数量指标，即必须半数以上的租户是工厂直销零售商的界线。工厂直销中心与购物中心产业边缘模糊。2005年国际购物中心协会(ICSC)新修改的购物中心分类中已正式将直销中心（OutletCenter）列为购物中
7、心类型之一。这似乎标志着，北美已不再将Outlet作为一个独立的业态，而是视作为购物中心的一种类型，即作为整合各种零售业态的超业态平台。据此观察，可以理解为：由于历史条件形成的工厂直销零售业不仅已过了她的“豆蔻年华”，也许已预示着它作为独立零售业态的终结。 与国外情况相背,国内不少报道，还把奥特莱斯作为一个新鲜事物来介绍，大多数介绍文章没有全面、正确地反映该业态在国外真实变化了的情况，起到了误导商业投资者的作用。更有非理性的商业房地产商在缺乏严格的可行性研究的基础上，圈地盖屋，在无法选择合适商业项目的困境中，把开设奥特莱斯
