《水石坊营销提案》PPT课件

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1、石林水石坊营销推广提案地处“市中心价格洼地”的南门街板块如何释放超越区域市场的价值能量同时确保安全、高效的营销成果实现成为我们需要认真思考的问题跳出区域市场、站在“石林县城中心”创造又一个能打动整个石林的房地产的品牌将是本项目脱胎换骨，实现高额、高速、高效回报的最佳路径现在，就让我们一起跳脱自我的束缚,打造城市精品……第一部分：市场调查与分析第二部分：消费者需求分析第三部分：内部认购策略与价格制定第四部分：营销建议与广告推广策略提案提纲第一部分市场调查与分析全国政策背景﹡中东利比亚内战危机推动原油价格上涨，成本推动国内通货膨胀；国内预期通货膨胀增加

2、，国内外人民币升值双重压力；﹡人口不断增加，城市化率稳步上升，住房刚性需求不断增高；﹡房价上涨太快，政府需解决“民生”的舆论压力；﹡房地产价格的快速上涨，挤压了其他实体的资金，从一定程度上限制了其他实体经济发展，对国家调整产业结构不利；﹡国家不断出台对房地产的限购政策，银行对房贷不断压缩。MARKET—市场宏观：新建1000万套保障性住房，保障性住房几乎在原有年基础上增加90%！要将竣工面积从8.34亿平方米提高至15.84亿平方米，这几乎也是没有可能的。央行储备金利率一调在调，贷款利率再次价高。结论：指望“国家调控”，房价下行，很难。MARKET

3、—市场政策环境住房市场刚性需求依然很大，商业被投资客捧为热点06年-10年快速/爆发式发展阶段11年平稳发展阶段供求特征产品大量出现，价格迅速提高，数量与质量并重；市场需求较为旺盛，楼盘销售较快产品注重质量，形式逐渐多样化，价值构成广泛，产品附加值开始提高。供给增加，市场消化速度减缓价格走势价格增长迅速均价涨幅逐渐减缓产品特征产品形式较为单一，同质化严重产品形式更加丰富户型特征户型面积较大，强调居住舒适性主流户型面积趋向紧凑、经济，也有较大面积的高端产品出现主流客户中等收入的人到置业群体之中；高端和中高端人群仍然是主流置业群体，大量投资客+大量刚性

4、需求有自住刚性需求的中端客户群和价格承受能力强的高端客户群为市场主流。少量投资客+大量刚性需求客户价值取向渴望居住条件的全面提升，关注产品品质，追求尊贵和身份感高端客户：追求良好的居住环境和产品的高品质，彰显身份感。中端客户：功能性客户，追求性价比，对功能和配套的要求较高、客户对价格、尤其是总价更加敏感，市场对营销的启示石林房地产市场进入平稳发展期，房价涨幅趋缓，开发商开盘定价更趋理性，销售周期拉长目前，石林房地产买方市场呈观望状态，周边各楼盘客户上门量同比下降近期已开盘销售的周边大盘大户型普遍滞销，中小户型销售速度较快。定价需更加谨慎，周边房价超

5、过4000元/㎡的市场接受度低，同时必须建立应急预案争取在市场回暖后的销售旺季入市，首期入市要用一些高性价比产品形成热销，并通过营销活动制造人气必须充分突出本项目中小户型总价低的优势，同时通过降低首付的方法突出项目首付少的优势理性市场的到来（政策面解读）宏观调控仍将继续，市场将更加趋于理性。对于市场的表现形式就是：2010年，不断有楼盘开盘即封盘的“卫星”放出；2011年，在国家政策引导下，“卫星”难再，楼盘前期预热、销售周期明显加长；更加考验开发商的产品研发、市场定位、资本运营、营销推广的综合能力。本案概况水石坊位于石林老城区的核心区位。南邻南门

6、街，西邻环城东路，北靠阿诗玛西路，东边为马家巷子。案占地面积49.2亩，净用地41.2亩。其中有文物保护用地4.9亩，主要保护建筑物为武庙，位于B组团内。项目建成后，武庙的存在将增加其文化品位，使其建筑规划与人文景观相映成趣。其建成不但满足了石林保护文物的需要，也提高了石林市民的生活品位。每一份决策，皆建立在详实的数据分析之上市场调研部分11目前石林县在售和展示项目：其中展示及在售楼盘：悠然墅、新天地花园、天赐良园2期、龙岸、桃源水乡、石林老街东门坊、上海新天地、巴江明域。领域、中央金座。售罄楼盘：万城·阿诗玛、滨江花园、财富中心、天奇花园。大商家

7、房地产市场个案项目综述12万城·阿诗玛楼名称万城阿诗玛电话0871-7782299地理位置石林中路柏树林公园旁发展商石林万城旅游文化投资有限公司广告代理FFC非寻常占地面积45万㎡均价2500㎡户型3房-4房主力户型3房面积区间96.7㎡-146.04㎡户型区间3房-4房主力面积120地理位置评估开发区项目环境评估项目处在开发区.生活配套不够完善项目景观评估1000平米水景.638米音乐喷泉.8公里景观大道调研总结）地处开发区交通不便周边配套设施不够完善、项目自身较大.已销售完房地产市场个案项目综述13房地产市场个案项目综述滨江花园楼名称滨江花园2

8、期电话0871-7790000地理位置石林县双龙农贸市场对面发展商石林佳源房地产开发有限公司施工单位石林房地产建筑有限公司