万泉城二区营销策划方案x

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1、万泉城二区营销策划方案目录第一章北海市经济形势分析第二章北海市房地产市场竞争个案分析第四章项目总体营销思路第三章本案分析第一章宏观趋势及北海市市场分析2010年，对于中国房地产市场而言，虽然中央政府出台了“史上最强的政策组合”，但市场似乎并不受力，依然表现出其应有的活力：跨入2011年，中国房地产市场宏观调控还将继续和深化，从“治标”向“治本”发展，“新国八条”于2011年1月横空出世！“限贷”、“限外”、“限购”，“三限”齐发，重在抑制房价上涨的趋势。2010年12月召开的中央经济工作会议明确指出：“2011年我国将处理好保持经济平稳快速发展，调整经济结构、

2、管理通胀预期的关系，同时将稳定价格总水平放在更加突出的位置。”会议提出将稳定价格总水平放在更加突出的位置，意味着控制通货膨胀、管理通胀预期已成为宏观调控的首要任务。宏观趋势：2011年中国经济将依然面临着严重通货膨胀的威胁，只有以房地产为代表的资产价格的上涨得到控制，通货膨胀才有可能得到有效控制，对房地产市场的调控是控制通货膨胀的内在需求。“新国八条”——“限贷”、“限外”、“限购”，“三限”调控政策结构梳理限购限贷增加保障性住房供给提高存款准备金加息削弱市场需求减轻供求压力控制房地产价格的上涨消除通胀的货币基础收紧开发商资金链逼迫其快速出货控制需求行业政策货币

3、政策控制通胀预期维护价格稳定促进供给从去年以来，人民银行已经11次上调金融机构人民币存款准备金率。2011年6月20日起，大型金融机构存款准备金率已经高达21.5%，再次创下历史新高。2008年为应对国际金融危机，中国4个月内5次降息。此番，时隔近两年，人民银行再次加息，打开加息通道。2011年政府政策调控的主力：限购、限贷、限外、增加供给国家严控下，全国楼市在2011年会呈现分化形势。对于二三线城市而言，严厉调控意味着重新洗牌，房地产市场整合加速。在资金链紧张情况下，中小房企可能会加紧推盘，甚至会采取包括调低预期利润在内的多种促销手段迅速销售回款。北海房地产市

4、场概况（1）土地市场分析：北海楼市以消化原有存量为主，北海房地产市场自从2003年起开始升温，且各项指标均有较大幅度的上涨，特别是商品房销售额与商品房销售面积持续大幅上涨，与此同时带动了土地拍卖价格的一路飙升。因地皮升价，一些新建楼盘的楼面地价超过1000元/㎡。参加竞买的大部分来自福建、浙江、山西、海南和东北地区的开发商。但由于这些新拍卖土地的项目基本没有动工，目前房价飙升是对存量的购买热引起。（2）市场价格走势分析北海市房地产经过泡沫期，调整期之后，房价逐步攀升：一是由于宏观经济的良好态势，国家通过了《广西北部湾经济发展规划》，使越来越多的投资者看好北海的未

5、来发展；二是北海优越的地理位置，适宜的气候，良好的居住环境吸引了各地购房者；三是北海的房价在起步时，相对偏低，有较大的上升空间。第二章北海市房地产市场及竞争个案分析目前北海市房地产市场，存在三个方面的竞争——区域的竞争、资源的竞争和项目的竞争一线海景、二线海景、城市资源资源的竞争新城区与中心城区区域的竞争未来的主要竞争对手楼盘的竞争本案位于二线海景区域城区板块由于不具备海景资源，产品定位与本案存在一定区隔，与本案不存在直接竞争，主要潜在板块竞争来自一线海景板块和二线海景板块，所以我们对一线海景板块和二线板块做个分析。项目名称开发商产品类型总建筑面积(㎡)在售预售

6、均价（元/㎡）卖点销售情况北部湾1号北海馨平广洋房地产开发有限公司住宅、商铺500000在售17000（含精装修3000元/㎡）建筑、一线海景资源、品质，北部湾地标1～3号楼售完，筹备下期三千海北海市天隆房地产公寓别墅1700000在售14500北海第一大盘，高尔夫，一线海景首期2011年2月20日开盘，泊心岸1、2、3号楼，共318套房源，成交75%海岸国际北海恒昌实业有限公司高层住宅33885在售13000高层观海住宅2#已售罄，1#预约中一线海景板块主要竞争个案项目名称开发商产品类型总建筑面积(㎡)在售预售均价（元/㎡）卖点销售情况圣美阳光北海圣美房地产开

7、发有限住宅143921.92在售5900（二期）园林设计、户型设计、价格优势二期售70%森海豪庭北海市金昌房地产开发有限公司公寓别墅450000在售8400（含精装1500元）45万方大型温泉社区一线海景高层公寓精装公寓销售约5成21°公馆北海市新河山房地产开发有限公司住宅180000未售预计住宅6500-7000(精装修)北海银滩最美东南亚风情公馆公寓精装蓝海名都北海恒立房地产开发有限公司住宅146193在售6800高品质配备，如德国“沃克斯”电梯，意大利“罗克迪”铝合金门窗3#、4#销售72%，1#、2#预约中二线海景板块主要竞争个案重点楼盘分析—北部湾1号

8、楼盘名称北部湾1号地理位