《租赁管理》PPT课件

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1、2021年9月16日EditedbyB.Y.,Sun1第六章　租赁管理2021年9月16日EditedbyB.Y.,Sun2第一节　物业租赁概述一、物业租赁及其特征（一）物业租赁的概念通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。房屋租赁，是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2021年9月16日EditedbyB.Y.,Sun3第一节　物业租赁概述房屋租赁的含义有以下两点：1、出租人必须是房屋所有权人。所有权人可以是自然人，也可以是法人；可以是所有权人自己，也可以是共有人；可以是经所有权人委托的代理人，或按照

2、法定程序指定的代管人。2021年9月16日EditedbyB.Y.,Sun4第一节　物业租赁概述房屋租赁的含义有以下两点：2、出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。2021年9月16日EditedbyB.Y.,Sun5（二）房屋租赁的特点1、房屋租赁不转移房屋的所有权房屋租赁只转移房屋权属中的使用权，不转移房屋的所有权。2、房屋租赁的标的是作为特定物的房屋3、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系4、房屋租赁关系不因所有权的转移而中止5、租赁双方都必须是符合法律规定的责任

3、人2021年9月16日EditedbyB.Y.,Sun63、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系房屋租赁关系是一种经济契约关系，它体现契约双方有偿、互惠互利的关系。由于房屋租赁的特殊性，租赁契约又必须是要式合同，而且是法定要式合同。（我国法律规定，租赁合同必须采取书面形式，而且必须登记备案。）2021年9月16日EditedbyB.Y.,Sun75、租赁双方都必须是符合法律规定的责任人租赁作为一种民事法律行为，对其主体——租赁双方都有相应的法律要求。其表现为：A、租赁双方必须具有民事行为能力；B、出租人必须是房屋所有权人或其指定的委托人或法定代管人；C、要求承租人遵守

4、法律限制承租的要求。2021年9月16日EditedbyB.Y.,Sun8二、物业租赁的分类（一）按房屋所有权的性质划分1、公房租赁2、私房租赁2021年9月16日EditedbyB.Y.,Sun91、公房租赁公有房屋的所有权是国家，但在租赁关系中，国家并不作为民事法律主体出现，而是采用授权的方式，由被授权的单位具体管理，按我国管理体制公房又分为直管公房和自管公房。2021年9月16日EditedbyB.Y.,Sun102、私房租赁私有房屋是除公有房屋外的其他所有房屋。私有房屋的所有权人，既包括居民个人，又包括各种类型的企业法人和机构。出租私有房屋，是一种物业资产经

5、营行为。2021年9月16日EditedbyB.Y.,Sun11第一节　物业租赁概述（二）按房屋租赁期限划分1、定期租赁2、自动延期租赁3、意愿租赁2021年9月16日EditedbyB.Y.,Sun121、定期租赁定期租赁包含确切的起租日期和结束日期。当期限届满，租约自动失效而不需要预先声明，租户必须把物业交还给业主。定期租赁不因业主或租户的死亡而失去法律效力，即所有权益的归属形式不变。定期租赁有确切的终止日期，如果业主希望通告租户租约期满搬迁，租约上必须注明截止日期。2021年9月16日EditedbyB.Y.,Sun132、自动延期租赁自动延期租赁又称周期性租

6、赁，除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约。中止的提前时间可以是一个月到六个月不等。自动延期租赁可由双方根据协议达成，也可以依法建立。当物业所有者与承租人之间的租赁行为，在本期租赁期限到期时以相似的租赁条件自动延续时，协议就达成了。2021年9月16日EditedbyB.Y.,Sun143、意愿租赁意愿租赁就是给租户以时期不确定的物业租用权，意愿租赁的延续依赖双方的意愿。意愿租赁可以未经提前通知而随意中止，但一般的做法是提前以书面形式提出中止租赁的通知。意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动中止。2021年9月16日EditedbyB.Y.,Sun15（三）按物业

7、租金的内涵划分物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式。2021年9月16日EditedbyB.Y.,Sun161、毛租指出租人收取的租金中，包含了上述三部分费用，承租人在使用物业的过程中，不需要再另行缴纳任何费用。2021年9月16日EditedbyB.Y.,Sun172、净租指出租人收取的租金中，不包含上述费用中的部分或全部，而不包含的费用，需要由承租人另行缴纳租户除向业主支付租金外，还要负担水电热煤气等能源使用费。租