第六章租赁管理ppt课件.ppt

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1、第六章　租赁管理华东师范大学东方房地产学院谢福泉1EditedbyB.Y.,Sun第一节　物业租赁概述一、物业租赁及其特征（一）物业租赁的概念通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。房屋租赁，是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2EditedbyB.Y.,Sun第一节　物业租赁概述房屋租赁的含义有以下两点：出租人必须是房屋所有权人。出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。3Edited

2、byB.Y.,Sun第一节　物业租赁概述（二）房屋租赁的特点1、房屋租赁不转移房屋的所有权房屋租赁只转移房屋权属中的使用权，不转移房屋的所有权2、房屋租赁的标的是作为特定物的房屋3、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系4、房屋租赁关系不因所有权的转移而中止5、租赁双方都必须是符合法律规定的责任人4EditedbyB.Y.,Sun第一节　物业租赁概述二、物业租赁的分类（一）按房屋所有权的性质划分1、公房租赁2、私房租赁（二）按房屋租赁期限划分按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁5EditedbyB.Y.,Sun第一节

3、　物业租赁概述（三）按物业租金的内涵划分物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式。6EditedbyB.Y.,Sun第一节　物业租赁概述（四）其他划分方式租赁还可以按照房屋的使用用途，将房屋租赁分为居住用房租赁和非居住用房租按照承租人的性质，可分为国内租赁与涉外租赁。7EditedbyB.Y.,Sun第一节　物业租赁概述三、物业租赁管理模式（一）包租转租模式1、具体做法物业管理企业在接受业主物业管理委托时

4、，将出租物业全部或部分包租下来；然后负责转租，即物业管理企业再零星出租。2、双方责任及利弊包租转租模式，业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金。8EditedbyB.Y.,Sun第一节　物业租赁概述（二）出租代理模式1、具体做法业主全权委托物业管理企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务。理企业只获得代理佣金，代理佣金以租金收入的一定比例收取。2、双方责任与利弊物业管出租代理模式，业主同样不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险，获取扣除代理佣金后的全部租金收入。9EditedbyB.Y.,Sun第一节　物业租赁概述（三）委托管理模

5、式1、具体做法业主自己直接负责租赁活动，不让物业管理企业介人。业主只将物业管理服务工作委托物业管理企业负责。2、双方责任及利弊委托管理模式，业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入。物业管理企业只负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险。经租中的风险完全由业主承担。10EditedbyB.Y.,Sun第一节　物业租赁概述四、房屋租赁的行政管理房屋租赁实行登记备案制度，其核心是对合法有效的房屋租赁行为颁发《房屋租赁证》。（一）房屋租赁登记备案的一般程序房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面的租赁合同。合同签订后，要到

6、当地房地产行政主管部门登记备案。房屋租赁登记备案的一般程序为申请、审查、颁证三步。11EditedbyB.Y.,Sun第一节　物业租赁概述（二）房屋租赁的条件有下列情形之一的房屋不得出租；未依法取得《房屋所有权证》的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的；属于违章建筑的；不符合安全标准的；已抵押，未经抵押权人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。12EditedbyB.Y.,Sun第一节　物业租赁概述（三）房屋租赁中的违法

7、行为及处罚伪造、涂改房屋租赁证的，注销其证书，并可以处以罚款；不按期申报、领取房屋租赁证的，责令限期补办手续，并可处以罚款；未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可以处以罚款。13EditedbyB.Y.,Sun第二节　租赁管理与租赁方案一、租赁管理的概念与内容租赁管理是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。14EditedbyB.Y.,Sun第二节　租赁管理与租赁方案租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括制定租

8、赁方案与策略、租户选择、租金确定和租约谈判与签约管理。租约执行中，租赁管理的主要工作内容是房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理。租约期满时，