《计税成本扣除》PPT课件

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1、计税成本扣除第二部分：计税成本扣除总局在国税发【2009】31号文件中，专门设立了两章来规范房地产企业的成本、费用扣除。第三章：成本、费用扣除的税务处理（11-24条）第四章：计税成本的核算（25-35条）企业所得税四大扣除项目：《企业所得税法》第八条）1、计税成本（对象化的费用）2、期间费用（一般来说都是共性的税收政策）3、税金（见一览表）4、财产损失分别加以讲解。第二部分：计税成本扣除一、计税成本的概念（一）计税成本的概念第二十五条计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入

2、某项成本对象的各项费用。即：对象化的成本。第二部分：计税成本扣除（二）计税成本的扣除原则1、权责发生制原则（条例第九条）允许预提配套设施成本，是权责发生制最好的体现。2、合理性原则（一个字节税1000万）分配共同成本的方法，体现了合理性的原则。期间费用的扣除比例，也体现了合理性原则。3、配比原则（不允许“混淆成本对象”和不“配比结转成本”）4、真实性原则（指能提供合法的扣税凭证）5、合法性原则（指开支内容要合法）6、及时性原则（指必须在汇算清缴期结束前结转成本）第三部分：计税成本扣除二、地产企业销售成本计算流程（一）在开工前合理的划分成本对

3、象（6大原则：第26条）1、可否销售原则（只有可售才能有收入与之对应）2、分类归集原则（提高工作效率）(必须在同一年完工)3、功能区分原则（成本对象与清算对象的区别与联系）4、定价差异原则5、产品差异原则6、权益区分原则（二）归集开发成本（6类成本项目，3类成本类型）1、当期实际发生的成本。（6类成本项目）2、预提费用（新文件30条、32条中列举了4类预提费用）3、待摊费用（前期已经实际发生的公共配套设施费用，应当由本期来负担）第三部分：计税成本扣除（一）在开工前合理的划分成本对象（6大原则）1、可否销售原则（只有可售可租才能有收入与之对应

4、）第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国

5、家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。分为三类：1、公共配套（过渡性成本对象）2、单独的成本对象3、固定资产（其实也是单独核算成本）配套设施的税务处理配套设施：（一）非营利性，且产权属于全体业主所有，无偿赠送给地方政府、公用事业单位的。税务处理：按公共配套设施费直接列入成本（二）营利性的、产权属于开发企业的、产权未定的、无偿赠送给非地方政府、公用事业单位的税务处理：视其用途而定。1、自用的：视为自建固定资产。随着折旧摊销价值

6、。2、非自用的：视为开发产品，随着开发产品的出售，列入成本。配套设施的税务处理配套设施：（三）地下基础设施形成的车库：税务处理：按照公共配套设施费处理，即摊入成本。虽然是营利性的，但是根据文件第33条规定，可以计入公共配套设施费。但是，在会计上计入公共配套设施费，如果开发企业没有按照《物权法》第74条，对地下车库的产权加以约定，按照“成本说”，业主可能主张对地下车库的产权。在法律实践中，开发企业有败诉的案例。（四）税务机关在检查的时候，会特别配套是否出租取得利益。如果出租，出租收入是否全额计税。第三部分：计税成本扣除（一）在开工前合理的划分

7、成本对象（6大原则）1、可否销售原则（只有可售才能有收入与之对应）配套设施分为三类：1、公共配套（过渡性成本对象）2、单独的成本对象3、固定资产（其实也是单独核算成本）思考：地下人防做成的车库，是公共配套，还是单独的成本对象？第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。第二部分：计税成本扣除二、地产企业销售成本计算流程（三）分配成本（4种分配方法）第29条：对于直接成本和能够分清成本对象的间接成本计入成本对象的成本。归集开发成本，将共同成本按照受益的原则和配比的原则，按

8、照4种方法分配到不同的成本对象中去。1、占地面积法（土地的分摊，必须用占地面积法）2、建筑面积法（公共配套设施的分摊，必须用建筑面积法）3、预算造价法（又称工程概算法，已完工与未