小区内车位究竟归谁

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1、小区内车位究竟归谁？作者:王胜言　　时间:2012-12-01　　2003年11月12日，南京市鼓楼区法院作出“小区车库归业主共有”的判决，被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。该判决终于为商品房住宅小区停车位的产权归属问题开了一个先例。一、小区车位的法律性质小区内车位在法律性质上应属于小区业主共用的附属设施，但是，附属设施的所有权状态也分为两种：一种是只能为全体业主共有并且公用的附属设施，如公用绿地、道路等；另外一种是可以单独为特定人所有的附属设施

2、，但以定期收费为条件向全体业主提供服务，或者该特定人的范围必须是业主。小区内车位就属于后一种附属设施，可以单独为特定人所有。二、除了占用小区公共区域用于停放车辆的车位属于业主共有以外，其他车位的归属以当事人约定为准。《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下称解释）第六条规定，建筑区划内在规

3、划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。从《物权法》第七十四条及解释的相关规定来看，小区内车位的所有权有以下几种情况：首先，如果小区车位在规划设计中占用的是小区业主共有部分区域，则可以直接依据《物权法》第七十四条第三款的规定认定其归属小区业主共有；其次，如果小区车位并未占用小区业主共有部分区域，则可以根据小区业主与开发商在购房时的约定来确定。即小区业主与开发商签订买卖、赠与、出租车位的合同，或者在商品房预售合同或商品房销售合同中约定了有关车位归属的条款。最后，如在购买合同中未约定车位归属或约定不明确

4、时，可以考虑两个重要因素来确定：一是业主与开发商在购房合同中是否约定以公摊面积方式计价，且车位建筑面积是否属于公摊面积范围内；二是车位的建造成本是否已实际被计入业主与开发商购房的合同价款中。如是，则可以认定双方约定车位归业主共有。如不是，小区车位的所有权归开发商。但根据部分地区的司法判例，开发商要提供证据证明小区车位建筑面积不属于公摊面积范围或车位的建造成本未被计入购房的合同价款中，否则，法院将认定车位归全体业主共有。三，业主对小区车位归属与开发商产生争议，应通过诉讼或仲裁方式解决。根据前款分析及所引用的法律法规，如小区业主对小区内的车位的权利归属与开发商产生纠纷，应

5、向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁，法院或仲裁机构作出的生效的法律文书能够最终确定小区内车位的权利归属。小区内的绿地归谁所有？《物权法》有哪些规定？【案例】李先生见某小区的售楼广告宣传单上及规划图都承诺有绿地，现场看了后确实有大片绿地，虽然靠近绿地的楼房价格要比其他楼房每平方米多100元钱，李先生还是决定在该小区购买靠近绿地的住房一套。可是入住后不久，开发商又打算在原绿地上再盖一座新楼。李先生对开发商的行为提出质疑，开发商的工作人员称，售楼广告不属于合同内容，是没有法律效力的。开发商可以铲除小区内的绿地吗？【法律解析】开发商的说法是没有法律依据的，他们不能随意铲除小区

6、内的绿地。<最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中明确规定，商品房的销售广告和宣传材料中，如果对房屋及相关设施所作的说明和允诺是确定的，并对商品房买卖合同的订立厦房屋价格的确定有重大影响的，这部分内容应当视为合同内容，对开发商有约束力。此外，《物权法>也明确规定了建筑区划内的绿地属于业主共有。因此，开发商不能随意铲除小区内的绿地。【法条链接】《物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房

7、，属于业主共有。小区的车位到底归谁所有呢？《物权法》将如何界定小区车位的权属？存在不少法律盲点  “小区停车费纠纷的关键是确定权属。”北京忆通律师事务所毕文强律师说。大多业主都寄希望于即将实施的《物权法》能够打破目前小区内物业坐庄垄断车位的局面，但一些法律界人士对此却并不乐观。 　　涉及小区停车位置分地上停车位和地下车库两种，二者概念不同。北京律师协会房地产专业委员会委员陈旭认为，多数小区的地面停车位占用的是小区的公共区域，所有权应属于全体业主，收益权也属于全体业主。但在车库到底应该归谁这个问题上，陈旭认为，目前《物权法》做出的是框架性的规定，对于车