宁化商业项目整合推广提案

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1、宁化县天鹅大厦商业项目整合推广提案1[纲要]一、市场基本层面二、项目解析三、定位切点四、项目定位五、整合传播建议2一、市场基本层面1、重点经济参数回顾（2006年）完成全县生产总值24.9亿元，比2003年增长37.1%，地方级财政一般预算收入完成9007万元，比2003年增长43.2%，年均分别增长11.3%、11.5%。规模以上工业产值预计完成9.3亿元，比2003年增长3.8倍，连续三年增幅位于全市前列，工业经济效益指数实现174.7%，比2003年提高了83个百分点。预计2006年接待游客及旅游业总收入分别比2003年增长26.8%和27.2%，全县社会

2、消费品零售总额完成7.5亿元，比2003年增长24.4%。城镇居民人均可支配收入8100元，农民人均纯收入4044元，分别比2003年增加1225元和1008元，年均分别增长5.6%和10%；城乡居民储蓄存款余额16.5亿元，比2003年增加6.3亿元，年均增长17.5%。小结：经济的发展扩大了社会消费层面的提高，也提高了居民的消费力，有助扩大了对商品房的消费。3一、市场基本层面1、重点经济参数回顾（2006年）旅游酒店业的重点阐述——以客引资：每年举办世界客属石壁祖地祭祖大典，吸引海内外客商兴办三资企业，投资领域分布在藤器、土特产加工等10多个行业，总投资上亿

3、元。以客引客：计划投入3亿元建设客家民俗文化村、客家文苑等景点，推出客家山歌对唱、民俗表演等节目，吸引广东、江西等周边地区游客。以客生财：开发客家祖地模型、纪念章等特色旅游产品，改造客家宾馆，全县县乡旅游从业人员2000多人，年增农民收入1200多万元。1-9月累计接待游客24.3万人次，增长9.4%，旅游总收入8565万元。分析：随着旅游业的发展，尤其是遇到客家祭祖、“8.18”大型商贸活动、国内外文化的交流时，城区客流量大增，将在很大的程度上促进商业的发展。4一、市场基本层面2、宁化地产发展回顾我们理解：宁化地产经历3个发展阶段！第一阶段从80年代中期到19

4、99年，各户自建房屋以及年开发量不大的机关单位公房。第二阶段从1999年开始的，以开发边贸大厦、翠景大厦、城东广场等个项目；截止2003年，完成商品房开发面积32万平方米。第三阶段则是以翠江明珠的开发为代表，以及家具城、建材城以及本案的大举南移东进开发，改写了新的房地产局面。因此，本案承载新房地产开发品质的历史重任，更是东进的发力点！5一、市场基本层面3、特征扫描开发分布：呈现东进南移的开发格局，老城区开发相对静止；住宅销售价格稳步上扬：2006年底多层平均价格2500元/㎡左右，主要是翠江明珠的发售，无其他项目开盘，价格相对较高，但依然销售良好；商业店面销售特

5、点：老市区主街店面因为投资回报率高，新市区店面有阻力；老市区店面（边贸大厦）售价5000-7500元/平方米不等，则无可比对象。从开发层面上讲，开发观念和产品主题观念均较落后，但均在日益的改善；现有项目广告媒体整合、产品包装上，力度稍弱，与地域环境有关；营销手段单一，较难提升产品形象和影响力。6一、市场基本层面4、商业地产概况——客家边贸城（南大街路口-新桥）业态总类边贸城内主要经营商品批发、二楼服装，周边经营种类较多，有五交建材日用品等营业面积（㎡）15-125㎡租金水平（元/㎡）外街约38-45元/m2内街约25-30元/m2售价（元/㎡）外7000元/m2

6、内4000元/m2空置情况无空置分析区域已属城区中心地带商业气氛较浓，边贸城为闽赣边界重要的商品集散地，但规划不合理，有商业死角且缺乏系统运营。7一、市场基本层面4、商业地产概况——南大街南段（法院-烟草公司路段）业态总类摩托车修配、汽配、建材等，店面大多为双层，部分带夹层，店面规划杂乱，经营档次低营业面积（㎡）15-80m2租金水平（元/㎡）8-25元/m2售价（元/㎡）/空置情况少量空置分析该区域为老城区与新城区交界处，但因属老城区边缘地带且新区仍未开发，配套不完善，店面大小不一街道出现断节较多缺乏连续性，经营项目较杂乱，档次低租金低，店面投资效益不好。8一

7、、市场基本层面4、商业地产概况——南大街北段业态总类中低档服装、药店、食品店、通讯器材店、复印美工店等营业面积（㎡）15-60m2租金水平（元/㎡）25-40元/m2售价（元/㎡）/空置情况无空置分析作为宁化的繁华商业街道，该路段的车流、人流首屈一指；加上人气氛围的浓厚，整体抬高了租金水平。9一、市场基本层面4、商业地产概况——客运站商圈（烟草公司-三叉路口）业态总类摩托车销售、商行、汽车站附近以餐饮和住宿为主；日用配套较少，营业面积（㎡）20-70㎡租金水平（元/㎡）15-30元/m2汽车站20-30元/m2售价（元/㎡）外7000元/m2内4000元/m2空

8、置情况基本无空置分析该区