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1、2007-4-5福建亿力淮安会展中心地块前期策划提报提报简要淮安城市概况淮安房地产现状与特征水渡口板块分析淮安商业及办公市场分析项目研判与定位项目产品开发建议营销推广策略淮安城市概况淮安城市概况淮安，用什么让我们爱上你？幅原辽阔，人杰地灵历史悠久，文化之乡运河之都，九省通衢民风淳朴，礼仪之乡淮安城市概况苏北大地上，新兴的工业城市经济持续快速增长,经济结构进一步优化。固定资产投资快速增长消费市场稳中趋旺居民生活水平稳步提高淮安城市概况近期宏观政策土地增值税清算央行上调存、贷款利率物权法即将颁布淮安房地产现状与特征淮安房地产现状与特征淮安房地产开发投资增长
2、较快，两年内涨幅高达100%房地产投资占全社会固定资产投资比重逐年增长，市区达到470048万元，同比去年增长34.29%淮安房地产现状与特征房地产开发总量大幅增长，住宅开发是绝对主力06年，全市完成房地产开发施工面积641万㎡,同比增长54.46%,新开工面积376万㎡,同比增长75.7%,竣工面积230万㎡,同比增长11.65%;市区完成施工面积469万㎡,同比增长53.77%,新开工面积271万㎡,同比增长63.25%,竣工面积181万㎡,同比增长25.69%。房地产商业营业用房住房其中保障性住房普通商品住房别墅新开工面积375.6/270.87
3、75.5/46.94316.79/235.62113.29/109.87199.32/121.574.18/4.18在建施工面积641.04/469.2836.52/18.33540.52/401.25167.33/158.46363.6/236.869.59/9.53竣工面积230.21/180.8137.11/29.48186.64/146.5446.98/41.33139.66/105.210/0空置面积6.07/3.65.04/2.580/00/00/00/0淮安房地产现状与特征市区房地产在建量巨大，年开发量与竣工量保持在2.5:1左右，后期市
4、场上市量巨大，未来市场竞争激烈。淮安房地产现状与特征供销比逐年下降，普通商品住房销售旺盛，市场产品以多层住宅为主市区06年在售的50余家楼盘中，除淮海第一城、天山华庭等少数楼盘有小高层销售外，绝大部分楼盘以多层产品为主。淮安房地产现状与特征120㎡左右三房最受市场欢迎2006年淮安市区(含楚州区)商品房供需情况(单位:套)(以下数据来自淮安市房管局)供需总量(套)60㎡以下60-80㎡80-90㎡90-100㎡100-120㎡120-144㎡144-180㎡180㎡以上2006年供应总量11081172,占总量的1.55%218,占总量的1.97%17
5、52,占总量15.81%694，占总量的6.26%3306,占总量的29.83%3558,占总量的32.11%923,占总量的8.33%458,占总量的4.13%2006年销售总量8850161,占总量的1.82%196,占总量的2.21%1686,占总量19.05%681,占总量的7.69%2734,占总量30.89%2483,占总量28.06%654,占总量7.39%255,占总量的2.88%供需比1.25:11.07:11.11:11.04:11.02:11.21:11.43:11.41:11.80:1淮安房地产现状与特征普通商品住房销售价格平稳
6、上涨2006年12月份，全市普通商品住房平均价格为2033元/平米，价格同比增长17.72%；市区普通商品住房平均价格为2362元/平米，价格同比上涨10.52%;主城区(含清河区、清浦区、开发区)平均价格为2595元/平米，价格同比上涨9.75%。淮安房地产现状与特征市区可开发土地逐步减少，市区房价上涨较快，升值空间较大开发重点逐渐东移，淮安城东将成为下一片开发热土不同区域人群购买倾向性较严重,各板块购买群体划分比较明确房地产开发市场以外地开发商为主,缺少品牌发商,行业整体水平不高产品缺少创新性，同质化严重换房需求，在购买需求所占比例较大淮安房地产现
7、状与特征土地市场研究土地出让市场良好,以住宅用地为主住宅用地容积率普遍较高住宅用地价格屡创新高出让土地以,清河区和开发区为主水渡口板块分析水渡口板块分析市场现状及特征销售价格上涨快速板块内大盘林立项目整体水平较高，产品类型丰富产品主力户型以120平米左右三房为主板块内各楼盘均拥有一定的景观资源水渡口板块分析未来发展趋势住宅上市量巨大，市场竞争激烈住宅产品类型以小高层、高层为主高品质项目将陆续涌现淮安普通住宅价格风向标CLD呼之欲出水渡口板块分析越河地块占地面积约410亩容积率：不大于2.2成交价格:5.96亿楼面价：993元水渡口板块分析已售各竞争对手
8、市场形象分析及营销手法淮海第一城——淮安人心中最佳的居所河畔花城——淮安人心中最具性价比的楼盘
