苏州中海xxx地块提报

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1、中海07#地块项目市场分析一、项目分析二、竞争楼盘分析三、项目市场定位四、业态建议五、潜在客户群分析目录一、项目分析Ⅰ、项目简介中海07＃地块位于苏州工业园区金鸡湖东岸，东临星湖街，北近钟园路，南近机场路。项目占地72346平方，规划容积率不高于0.8，建筑高度不高于27米。一、项目分析Ⅱ、项目所在区域分析区位：金鸡湖东岸，中央CBD旁，2万人生活大组团交通：道路体系四通八达；机场路、现代大道连接湖西与古城区；苏嘉杭、沪宁高速连接周边城市Ⅱ、项目所在区域分析一、项目分析一、项目分析Ⅱ、项目所在区域分析配套：湖

2、东第一邻里中心投入使用；F城招商完毕；联丰广场生活即将封顶；生活配套几近完善；环境：北望红枫林，西接金鸡墩，极目金鸡湖，居住环境极佳一、项目分析Ⅲ、项目SWOT分析优势（Strength）劣势（Weakness）地段优势：金鸡湖东岸，临湖景观；湖东CBD旁，两万人成熟生活社区；交通便利，生活配套完善；发展商背景雄厚湖东属于快速建设期，生活氛围尚未完全形成；地块分割形态给设计造成一定不便；地块临湖水岸线过短机会（Opportunity）威胁（Threat）经济整体向好，为房地产可持续发展打下良好基础；湖西开发趋

3、于饱和，园区高速发展为湖东带来极大机遇；苏州房地产市场存在明显的结构性矛盾，使得项目具有市场机遇点；宏观政策调控，存在诸多不确定因素；园区开发的周期长、阶段多，对本案有一定负面形象；双湖板块进入启动期，将形成大体量高端物业供应，对本项目有一定冲击。二、竞争楼盘分析Ⅰ、竞争对手构成案名发展商业态构成地理位置现有竞争对手都市花园天域华新国际公寓湖西CBD枫情水岸南京栖霞高层及叠加别墅湖东行政中心南面金水岸别墅国信置业各种别墅业态金鸡湖东南岸潜在竞争对手高尔夫花园鸿意地产高层、小高层别墅独墅湖北岸圣缇哥中展房产高层

4、、小高层别墅独墅湖西岸（暂无）中新置地高层、小高层别墅独墅湖西北岸二、竞争楼盘分析Ⅱ、竞争楼盘简介1、公寓类竞争楼盘都市花园天域：由华新国际开发，苏州典型成功案例；体量11万方，均价7500元/平方，主力面积160平方，主力总价120万，精装修公寓。二、竞争楼盘分析Ⅱ、竞争楼盘简介2、别墅类竞争楼盘枫情水岸（主力竞争对手）：南京栖霞建设开发，位于项目地块东北面；体量29万方，拥有高层及叠加别墅，其中叠加式别墅约90户，面积180－250平方不等，价格8000－9000元/平方。二、竞争楼盘分析Ⅱ、竞争楼盘简介

5、2、别墅类竞争楼盘金水湾别墅（主力竞争对手）：园区国信置业开发，位于项目地块南面，临金鸡湖；体量约6万方，包含各种别墅业态（独栋、双拼、联排、叠加），总户数200户左右，面积220－420平方不等，价格范围7400－11000元/平方二、竞争楼盘分析Ⅱ、竞争楼盘简介3、潜在竞争对手位于项目地块南面，金鸡湖与独墅湖之间的狭长地块，有正在开发的高尔夫花园楼盘及一个即将由中新置地开发的50万方大体量楼盘，以及独墅湖西面的圣缇哥楼盘，这三个楼盘均拥有临湖独栋别墅规划，将成为本案的潜在竞争对手。二、竞争楼盘分析Ⅲ、竞争

6、楼盘广告策略分析都市花园·天域目标消费层群：中上阶层、布波族、看不见的顶尖阶层推广主诉求：地中海景象、度假板块、豪华户型、高档配置核心概念：精英人群度假式生活区域推广口号：五星级度假特区二、竞争楼盘分析Ⅲ、竞争楼盘广告策略分析枫情水岸目标消费层群：园区内企业高级主管、社会名流推广主诉求：湖景，临岸生活核心概念：最近距离品味临岸生活推广口号：临湖第一排二、竞争楼盘分析Ⅲ、竞争楼盘广告策略分析金水湾目标消费层群：中产阶级人士推广主诉求：三面环湖，别致水景，距离湖面仅30米该案较少广告投入，推广核心不明确二、竞争楼

7、盘分析Ⅳ、总结将园区精英作为目标消费层群，以高规格、高品位的形象诉求展开心理攻势，谋求最大程度上的共鸣，这是以上个案得以成功的共同点，也是本案可以借鉴的推广方式。三、项目市场定位Ⅰ、项目特性推导临湖景观稀有地块体量小建筑密度低？三、项目市场定位Ⅱ、市场定位临湖景观稀有地块体量小建筑密度低临湖低密度、高品质生活特区四、业态建议Ⅰ、业态定位1、定位依据：园区存在产品结构性矛盾，高端物业相对希缺；项目所处优越地段具备开发高端物业的潜质；低密度高品质居住社区在苏州较受欢迎，市场反映良好四、业态建议Ⅰ、业态定位2、业态

8、定位：高品质、低密度社区四、业态建议Ⅱ、业态建议叠加+双拼Ⅰ、目标客户确认五、潜在客户群分析1、园区各企业的中高级主管2、苏州各事业单位高级领导3、商界精英4、园区外籍人士五、潜在客户群分析Ⅰ、目标客户特征描述年龄：呈年轻化趋势，集中在35~40岁收入：年收入50万左右消费习性：高层次、习惯性消费，受理性驱使家庭结构：有一个较为完整的三口之家，温馨和睦审美心理：简约、自然、返璞归真信息渠道：网络，财