房地产估价程序与估价报告的撰写

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1、第十一章房地产估价的程序与估价报告的撰写房地产估价的程序与估价报告的撰写学习内容教学目的与要求主要内容掌握房地产估价的程序理解估价报告的规范格式掌握房地产估价报告的写作进行典型案例分析估价报告的程序与规范格式重点与难点一、获取估价业务程序第11章估价程序与报告获取估价业务方式第一类，被动接受第二类，主动争取第三类，自有自估签订估价委托合同业务获取获取方式签订合同估价程序撰写估价报告案例分析不属于专业估价行为，不具有法律效力禁止垄断、低收费、回扣、诋毁、与委托者串通1、房地产所有者、使用者或者代理人2、房地

2、产的欲购者，如个人、企业、事业单位等，可能要求对其欲购买的房地产进行估价3、银行等金融机构，如房地产所有者或使用者者将房地产向银行等金融机构进行抵押贷款，银行等金融机构需要对该抵押房地产进行估价4、政府机构，如课征房地产税，制定出让底价、标定地价，政府机构需要对该房地产进行估价5、作价入股，合资、合作开发经营房地产或者从事其他经营活动的一方或双方6、法院，如处理涉案的房地产进行拍卖、变卖、抵债、定罪量刑、损害赔偿等，也需要对该房地产进行评估。房地产估价机构在收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后，要在一

3、个有限的时间内（如3天）作出是否受理此项业务的决策并通知申请人。一、获取估价业务程序★房地产估价委托合同的主要内容业务获取获取方式签订合同估价程序撰写估价报告案例分析①委托人、估价机构；②估价目的；③估价对象；④估价时点；⑤委托人应提供的资料及对所提供资料作出真实性和合法性的承诺；⑥估价服务费用及其支付方式：⑦估价报告交付日期；⑧违约责任和解决争议的方法；⑨委托人和估价机构认为需要约定的其他事项。第11章估价程序与报告二、房地产估价的程序房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性

4、所排列出的先后进行次序。效率质量规范专业程序业务获取估价程序撰写估价报告案例分析第11章估价程序与报告★房地产估价的程序明确估价基本对象拟定估价方案作业搜集估价所需资料实地勘察估价对象选定估价方法计算确定估价结果第一步第五步第四步第三步第二步第六步撰写估价报告第七步估价资料归档第九步房地产估价应按照上述步骤进行，不得随意省略估价程序，在实际估价中，各步骤之间不是完全割裂的，相互之间可以有一些交叉，甚至需要一定的反复。审核估价报告第八步1．明确估价目的2．明确估价对象3．明确估价时点拟定估价技术路线和估价方

5、法拟调查搜集资料及其来源渠道预计所需的时间、人力、经费估价作业步骤和时间进度安排实地查勘估价对象，并要委托方人陪同，完成后签字确认对房地产价格有普遍影响的资料对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料类似房地产的交易、成本、收益实例资料反映估价对象状况的资料市场比较法；收益法成本法；假设开发法基准地价修正法；路线价法1．内部审核2．外部审核3.纠纷审核把关防线下页资料收集1、房产资料产权所有证、土地所有证、地形图、平面位置图、房地产登记的原始记录、接代管产权资料，落实资料政策，房屋买卖、租赁、抵押资料，征

6、地拆迁资料，私房改造资料等。2、房地产建筑开发资料建造开发的年代、主要结构材料、内部设计布局、设备装修、建筑造价等3、房地产使用资料房地产使用年限、程序、方式，房地产出租性质、期限、价格，房地产维修保护及现存的借用、占用情况等。4、市场资料房地产所处的地区环境、地理位置、繁荣程度、交通状况、客观环境的优劣，政府的城市规划、政策对房地产征用、改扩建的限制及市场交易的限制，以及相似房地产市场行情，包括成交价格、租赁条件、维修费用、使用收益及当前市场供需情况等。返回现场查勘1、对土地的查勘了解地块的坐落位置，土

7、地用途、面积、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情况，地块与周边地块的搭界情况等2、对房屋的查勘（1）鉴定待估房屋的地址、坐落、房屋评估范围（2）确认房屋的解耦股、装修、设备、面积、层高、朝向、墙体、屋顶、天花板、地面、门窗、隔间、卫生设备、暖气设备等（3）确定房屋的建造年份（4）评定房屋成新：地基沉降、墙体倾斜、屋架变形、裂缝等（5）堪丈绘图（6）拍照、录像（7）对环境条件的确认：商业服务、市政设施、文化教育、交通通信、卫生状况、生态环境、娱乐设施、人文自然景观灯返回估价报告收取服务费以房产为主的房地产价

8、格评估收费标准档次房地产价格总额(万元)累进计费率（‰）1<=10052101-10002.531001-20001.542001-50000.855001-80000.468001-100000.27>100000.1例：某宗房地产的评估价格为3500万元。根据估价收费标准，应该交多少评估费？三、房地产估价报告的撰写1、撰写估价报告的形式口头报告（如专家证词）书面报告（表格、陈述）对估价报告的总要求全面性公正性和客观性准确性