项目六房地产估价程序及估价报告撰写知识目标能力目标

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1、项目六房地产估价程序及估价报告撰写知识目标能力目标素质目标任务分解［知识目标］1.了解获取估价业务的途径2.了解搜集估价所需的资料3.掌握估价报告的写作规范［能力目标］1.能拟定估价作业方案2.能实地查勘估价对象3.能撰写一份完整、规范的房地产估价报告［素质目标］1.具有一定的估价业务接洽能力2.具有一定的现场查勘能力3.具有一定的文字写作能力4.具有一定的资料整理和归档能力［任务分解］任务一：房地产估价程序任务二：房地产估价报告撰写任务一房地产估价程序§1.获取估价业务§2.受理估价委托§3.拟定估价作业方案§4.搜

2、集估价所需资料§5.实地查勘估价对象§6.选定估价方法测算§7.确定估价结果案例导入某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000平方米，竣工日期为1980年5月。讨论：现委托某估价公司评估其转让价格，请问估价公司应搜集哪些资料？§1.获取估价业务在接受估价委托时，应注意：1、若估价人员受自己专业能力或相关经验所限难以评估出价值，则不应当承接该估价业务2、若估价人员与委托人或相关当事人有利害关系，则应当回避该项估价业务§2.受理估价委

3、托（一）明确估价基本事项1、明确估价目的估价目的一般由委托人提出，但委托人往往表达并不准确，因为根据有关法律法规，有些房地产不能用于某些估价目的，或者有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容2、明确估价时点估价时点既不是由委托人决定的，也不是由估价人员决定的，而是由估价目的决定的。3、明确估价对象（1）明确估价对象的实物状况：面积、用途等（2）明确估价对象的权益状况是否带租约、已查封、已抵押等（3）明确估价对象的区位状况（二）签订书面估价委托合同§3.拟定估价作业方案（一）确定拟采用的估价技术路线和估价方法（二

4、）拟调查搜集的资料及其来源渠道（三）预计所需的时间、人力、经费（四）估价作业步骤和时间进度安排§4.搜集估价所需资料（一）所需资料的内容搜集哪些资料，由估价方法确定（二）搜集渠道1、委托人提供；2、实地查勘获得；3、询问有关知情人士；4、查阅估价机构自己的资料库；5、到政府有关部门查阅；6、查阅有关报刊或登陆有关网站§5.实地查勘估价对象实地查勘应注意：1、完成实地查勘后，实地查勘的估价人员、委托人中陪同实地查勘的人员和被查勘房地产的业主，应在“实地查勘记录”上签字认可，并注明实地查勘日期。2、若因特殊原因，被查勘房地

5、产的业主不同意在“实地查勘记录”上签字，或者估价人员不能对估价对象进行实地查勘、拍摄影象资料，则应请除委托人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。3、若估价对象为已经消失的房地产，应去估价对象原址进行必要的调查了解。§6.选定估价方法测算依据：估价对象的房地产类型所搜集资料的数量和质量§7.确定估价结果（一）当采用不同估价方法测算出的结果差异较大时，应从以下方面展开检查：①测算过程是否有误；②基础数据是否准确；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价

6、目的；⑥是否符合估价原则（二）估价中的每一个数字都应有来源依据。（三）当对多种估价方法的结果加权平均求取最终结果时，权重取值范围规定如下：1、当采用两种估价方法时，0.3≤权重≤0.72、当采用三种估价方法时，0.2≤权重≤0.63、当采用四种及以上估价方法时，0.15≤权重≤0.5[作业与思考]1、什么是房地产估价程序？2、明确估价的注意事项包括哪些内容？3、如何制定估价作业方案？4、如何进行实地查勘？任务二房地产估价报告撰写§1.估价报告的形式§2.估价报告的要求§3.估价报告的基本内容案例导入某酒店土地总面积30

7、00平方米，土地使用年限40年，从1998年10月8日起计；总建筑面积10000平方米，共5层，每层建筑面积2000平方米；首层有500平方米建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率80%；其他楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房的价格为每天200元，年平均入住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为每平方米3000元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，酒店欲投保，请评估

8、其2001年10月8日的保险价值。估价计算如下：1、有效毛收入=2000×100×12×80%×+200×200×365×80%=13600000（元）2、总费用=200×200×365×40%=5840000（元）3、酒店总净收益=有效毛收入-总费用=13600000-5840000=7760000（元）4、酒店土地净收益=10