写字楼租售情况分析--北京上海写字楼市场情况(新版)

《写字楼租售情况分析--北京上海写字楼市场情况(新版)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、写字楼租售情况分析——北京、上海写字楼市场情况立业地产服务机构·高价值地产营销专家研究目的研究目的：对发达地区CBD核心区的商务市场发展及典型案例进行研究，找到其商务市场发展规律及租售模式变化。研究对象：北京、上海等商务市场；主要案例：国贸中心、华贸中心、银河SOHO，国金中心、环球金融中心、金茂大厦上海市场研究北京市场研究总结典型案例研究北京商务市场发展小结北京商务市场商务市场与CBD发展历程第一阶段（1993-2000年）：基本是处于一种自发成长的状态，商务办公设施达到一定规模，初具商务中心区雏形。第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段第二阶段（20

2、00-2003年）：政府推动全面建设，促进主导产业发展，北京CBD国际形象和区域功能渐趋突出。第三阶段（2003-2005年）：标志性项目大量开发，以央视为代表的文化产业开始落成，带动产业聚集效应。第四阶段（2005-2009年5月）：由规划建设为主过渡为产业促进和品牌培育为主，功能完善的国际化现代商务中心区加快形成。第五阶段（2009年5月至今）：CBD东扩方案获批，北京CBD发展第二战役打响。CBD发展的五个阶段19931994200020012002200320042005200620072008200920101998199919931994200

3、0200120022003200420052006200720082009201019981999第一个高速发展北京商务市场发展阶段由于改革开放，市场的发展，外商、外资的大量进入促进了北京写字楼市场的发展，使北京写字楼市场迎来了第一个高潮。写字楼的寒冬由于受东南亚金融危机的影响，及国家宏观调控政策影响。北京写字楼市场开始走向低谷，写字楼大量空置，市场一片萧条景象。寒冬过去的春天随着美国金融危机对我国实体经济的冲击，写字楼市场已经步入了下降通道。从第三季度开始写字楼市场出现了租售价格下滑、成交量下降、空置率持续攀升的态势，并一直延续到年终。跌宕起伏的一年全面

4、复苏繁荣2009年，在中国经济率先复苏及一系列刺激政策之下，房地产行业走过了由水深火热到繁荣复兴的历程，开始出现量价齐升的大好局面1999年11月，中美签署世贸双边准入协议。同时，由于经济状况的进一步好转，消化了大面积写字楼，北京写字楼市场开始渐渐向春天走来。北京商务市场CBD发展与人均GDP当北京人均GDP接近3000美金时，CBD概念正式推出，人均GDP达到10000美金时，CBD基本形成，北京CBD从开始酝酿到基本形成耗时15年。数据来源：国家经济普查数据中等偏下中等偏上富裕2000年，北京CBD概念正式推出第一个标志性项目——北京财富中心正式开工2

5、009年，北京市政府专题会同意北京CBD东扩地标性建筑国贸三期开工建设中央电视台新址开工、普化永道落户北京财富中心北京电视台新址开始建设1998年《北京市中心地区控制性详细规划》北京商务中心区规划范围调整蓝图阶段炒作阶段实施阶段基本形成CBD发展阶段3000美金6000美金10000美金度假游全民休闲时代汽车消费爆发式增长3口之家拥有2辆车逐渐成为主流，汽车成为普遍代步工具旅游汽车城市人口消费诉求奢侈品/精神享受衣食住行/大宗商品音乐会/演奏会/文化艺术类展会/特色的文化酒吧海外人士大规模主动回流海外人士部分主动回流股市房地产投资成为常态基金保险教育黄金艺

6、术品和收藏品投资理财侈奢品汽车消费新一轮增长拥有多辆车的家庭增长，汽车消费个性化、多元化本地及近周边区县人为主外省人增多境外人增多本地人为主少量海外人士休闲游私家车数量稳步上升普遍人持可望不可及的心态，对汽车缺乏品牌意识房地产投资趋热房地产是居住品中上等收入国家中低等收入国家高收入国家收入3000美金现象人均GDP突破10000美金后，意味着步入高收入国家水平，经济发展更进一步，境外人士增多，外资企业大量入驻,给商务市场带来大量机会。北京商务市场入驻企业分析金融业、咨询服务业为东部CBD核心区高端写字楼的主力入驻企业，制造、加工、研发行业开启商圈外移趋势。

7、内资公司在市场中的重要性随着其租金预算的提高及对高品质、大面积办公场所需求的上升而日益增加，其在甲级写字楼租户中的比例亦持续上升。尤其以来自金融、IT、能源和建筑等行业的公司居多，代表性公司包括葛洲坝集团、百度、中国农业银行和国家电网等。多元行业跨国公司的写字楼需求在2011年依旧处于高位，主力行业包括金融、汽车、IT、能源、专业服务、电子、医药和制造业。值得关注的是，由于核心区域空置面积短缺且租金巨涨，许多大型跨国企业已经选择迁址到非核心区域或更分散之地区，索尼、惠普、默沙东和英特尔既系列代表性案例，其租赁面积在5000只30000㎡不等。交通压力租金压

8、力形象压力扩张压力北京写字楼市场主要入驻企业趋势分析：北京商务市场