物业管理纠纷原因分析与解决对策

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1、物业管理纠纷原因分析与解决对策在中国，物业管理可以说是一个朝阳产业，它由沿海发展到内地，由东部发展到西部，由一线城市发展到二三线城市，前景大为可观。但是由于发展时间短，在服务理念、管理方法、法制建设等诸多方面还存在各种各样的问题，在现实生活中，这些问题已经引发了大量的物业管理纠纷，不但有损物业管理行业形象，也导致了人们对物业管理的偏见，影响了行业的健康发展。本文着重分析两点产生物业管理纠纷的原因，并附上相应的解决方案，希望能给业内带来启示。　　一、物业管理纠纷产生的主因之部分物业公司服务质量差　　行业待遇偏低，无法吸引高素质专业人才。　　物业管理是一个保本微利行

2、业，以辽宁省大连市为例，物业管理从业人员的工资待遇一般在1800~3000元左右，大多数员工享受不到“五险一金”等待遇，也没有加班费，有的职工几乎没有什么休假，超时工作是家常便饭，这样的待遇难以吸引优秀人才，加上工作性质比较琐碎，年轻人基本都不愿意从事这个行业，甚至有“上辈子造孽，这辈子干物业”的传言。因此，物业管理行业门槛偏低，国内很多物业管理公司招聘时并不看重应聘者是否是物业管理专业毕业，也不看重学历，大部分职工没有经过正规培训，缺乏专业技能和服务意识，仅仅把物业管理看成是简单的保安、清洁、维修工作，因此造成物业管理行业人力资源极端医乏，从业人员素质偏低，不

3、能给业主提供优质的物业管理服务。业主对物业服务不满意，就会拖欠物业管理费，导致物业服务企业利润进一步降低，物业服务企业就更没有能力聘请优秀人才。由此形成恶性循环。　从业人员对物业管理的理解不够准确、深入，法律意识淡薄。　　很多物业管理公司员工、甚至是高层管理者都是“半路出家”，对物业管理缺乏足够的认识和理解，素质不高，缺乏敬业精神和服务意识，更没有创新观念，仅仅将物业管理定位于浅层次的修修补补上，或停留在处理业主投诉，而不懂对业主的当前和潜在需求进行深入调查分析、研究开发，更不会针对部分业主提供个性化服务开展业务。　　有些物业管理人员的法律意识淡薄，法律能力低下

4、，导致纠纷产生时不能够运用法律的手段及时解决，甚至有时采取违法手段解决问题，以致问题越积越多，如下面案例。　　案例：2014年5月23日，大连市兴图物业管理公司经理雇凶将所管辖的海韵艺术家小区业主左某打伤，后经医院鉴定为“脑死亡”。据调查，左某人妇俩人均系下岗职工，靠左某跑运输维持生活，左某是个热心人，也爱帮助大家。小区有360多户，入住快两年了，由于物业在管理上有些地方让大家不满意，左某于是牵头准备成立业委会。而物业公司经理王某认为左某是在故意跟他作对，就产生了“教训”他的想法，于是王某找到物业公司法人代表李某，李某又找了一些社会闲散人员当打手，在大街上将左某

5、人妇打伤，致左某“脑死亡”。此事在大连乃至辽宁省引起了极大反响。一方面该案件性质极其恶劣，后果极其严重；另一方面该案件涉及的当事人很特殊，元凶是物业公司经理，受害人是物业公司的业主，被打的原因竟然是业主对成立业主委员会的事情过度热心！令人咋舌！　　此案反映出当地物业管理行业从业人员素质不高，法制观念淡薄，缺乏服务意识，甚至有些物业公司经理都不知道什么是物业管理。　重收费，轻服务。服务质量与收费水平不相适应。　　如有的物业公司对业主报修、投诉处理不及时，平时不注意与业主之间的沟通，不注意和业主的感情维系；在装修管理时，有的物业公司在告知禁止事项时很模糊，如封闭阳台

6、、空调的安装位置、承重结构、厨卫防水等没有详细告知，在装修管理过程中管理也不严格，对于违反装修管理规定的业主没有有效的制止，最终导致纠纷。　　案例：林先生购买了一套新建商品房，到小区物业管理处办理了入住手续。林先生准备对新房进行装修，就与某装修施工单位签订了装修协议。林先生按照物业公司的要求签订了装修管理协议，并向物业管理公司缴纳了装修押金。经过一个多月的施工，林先生的房子装修好了，就请物业管理公司验收，物业公司验收后，就将装修押金退还给了林先生。于是，林先生就与装修公司结清了所有费用。林先生搬进新居后一个月，发现主卧室卫生间的地漏突然反水，污水将三间卧室及走廊

7、地面的高级复合地板、卧室门泡坏，屋内臭气弥漫。林先生急忙通知物业管理公司，物业管理公司立即派人疏通下水道。在疏通过程中，查明下水道堵塞的原因是下水道内存在大量装修垃圾和生活垃圾。林先生认为这是由于物业管理公司在履行监督装修行为时未尽职责引起的，要求物业管理公司赔偿损失，物业公司不同意，林先生于是把物业公司告上法庭。　　这个案例就是由于物业公司在装修管理中没有履行好监督职责，在装修完工时没有仔细验收造成的。　服务理念缺乏人性化。　　有些物业管理人员服务理念不正确，认为物业管理就是“管理”，总是以管理者姿态自居，对待业主态度蛮横强硬，没有意识到物业管理本质上是服务，

8、缺乏服务意识和服务理念。