浅谈物业管理服务纠纷的原因及解决对策

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1、浅谈物业管理服务纠纷的原因及解决对策摘要：物业管理服务纠纷对物业管理企业的形象产生很大的负面作用，并在一定程度上阻碍了我国物业管理行业的持续、快速健康发展。物业管理服务纠纷也呈现出更加复杂化、多样化、当爭人群体化、敏感程度高、处理难度大的特点，矛盾纠纷的类别也从单一化、同质化向多元化、多质化等演进。本文主要从物业管理服务纠纷的产生、类别，着重分析了物业管理服务纠纷产牛的原因以及解决建议。关键词：物业管理纠纷解决中图分类号：C93文献标识码：A在物业管理中，研究针対物业管理服务纠纷产生原因的相应对

2、策，对解决纠纷，维护小区稳定冇着重要的作用。只有小区稳定了，构建和谐社区、增强社会和谐基础，构建和谐社会才能得以落实。一、物业管理服务中的主要纠纷(―)纠纷的现状物业管理服务纠纷是指物业管理区域内引发的业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主委员会、业主委员会与开发商与物业管理企业等的权利及义务争议，以致影响物业管理活动的正常开展。在我国，物业管理纠纷不但呈上升趋势，而且呈现多样化、当事人群体化、敏感程度高、处理难度大等诸多特点。而来自中国消费者协会的统计也显示，物业纠纷呈逐年递增的趋势,并

3、口连续三年占到消费者投诉的前三位。(-)纠纷的类别物业管理服务的矛盾经常根据不同的划分标准，可以划分为如下几类：1.从物业纠纷内容划分(1)开发遗留问题引发的纠纷：如销售中开发商的虚假广告；房屋面积、结构、设施与销售时宣传或合同不一致；房屋质量问题；延迟办证等引发纠纷。(2)对管理服务不满意的纠纷：如对清洁、保安、维修、停车管理、噪音、汕烟污染等不满意引发纠纷。(3)收费纠纷：如欠物业管理或拒交公共费用分摊纠纷；或业主与开发商之间车位租金无法达成共识。(4)业主私搭乱建引起的纠纷：如楼上业主不在

4、指定位置摆放空调，致使楼下业主受噪咅影响；(5)前期物业管理公司拒不撤出管理区域引起的纠纷。业主委员会成立后与开发商就开发遗留问题纠缠不清，导致业主拒交物业费，待业主委员会重新选聘物业管理企业后，前期物业管理公司以大量欠费未收到拒绝退场。或业主委员会不依法选聘物业管理公司，前期物业管理拒绝撤场。2.从矛盾纠纷主体划分(1)业主与开发单位的。(2)业主与物业管理企业的。(3)业主与业委会的。（4）业主和业委会与相关部门的。二、物业管理服务纠纷产生的原因分析由于物业服务本身具冇比较复朵的内容，加上涉

5、及到观念、体制、市场、法制和监管等，使得在物业管理行业的发展中出现了不少问题，造成了当前物业管理纠纷大量产生，有些甚至成为了阻碍行业健康发展的瓶颈。这些问题具体表现为：（一）物业管理行业的因素1・服务不规范、不到位有的物业管理企业收费与服务不相符。收费至上，忽视了对业主的服务，多收费少服务，少收费不服务的情况时有发生。如在装饰装修管理方面，有的物业管理企业往往以自己没有执法权为由，对违法装修的人员不闻不问。2•冇的企业缺乏专业技术人员，维修不及时、不到位，如冇的小区发生电梯多次或长时间关人情况，

6、使业主对服务质量产生怀疑，其至出现矛盾纠纷。1.物业管理企业的财务收支不透明。例如重庆市的物业管理收费大多采取包干制的形式，物管企业在物业日常维护上收支很少或儿乎不公示，业主对物业管理企业的服务缺少客观的评价依据，服务水平难以量化。2.物业管理服务方的交接因素。被辞退的物业管理公司与新选聘的物业管理公司、原物业管理公司与业主委员会之间办理物业管理交接时频繁发生纠纷。（二）开发商遗留问题1.开发商擅自更改规划导致业主权益受损。2•房屋建筑、绿化和附属设备质量差，配套项FI缺项丿11项。3.建筑权属

7、不清，公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题。4.销售

8、何枳增加或缩水等。5.开发商拒不移交甚至占用代收的维修资金。（三）业主缺乏自律且业主大会和业主委员会运作不规范1•业主缺乏自律管理意识业主公约的约束力弱。借故拖欠物业管理费、应公摊的水电费，拒绝交纳或补建物业专项维修资金，不遵守物业管理相关规定。2.业主大会和业主委员会自治管理不规范相当多的物业管理区域没有建立或难于建立业主大会，民主决策的作用得不到充分发挥。（四）其它社会问题1•物业管理合同内容含糊。2•特殊群体缴纳物管费难。3•

9、供水、供电、供气部门行业垄断行为，使相关材料价格、施工费用等偏高，在开发商向业主收取水、电、气安装费方面容易引发纠纷。4.相关部门协调性差从具体职责看，房管部门负责物业管理活动的监督、指导，物业管理法规、政策的起草拟定，但苦于编制少，事务集中，疲于应付纠纷，造成物业纠纷投诉率高、调解率低。5•法律法规不完善。3.社会对物业管理服务的认识理解不够。三、解决物业管理服务纠纷的对策建议为了规范物业管理服务运作程序，减少物业管理中产生的服务纠纷案件，必须尽快制定、完善相关立法，明确规定物业管理相关主体的