居住区规划原理与设计方法14-居住区的物业管理

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1、《第十一章居住区物业管理》第一节住宅小区物业管理概述第一节住宅小区物业管理概述一、物业与物业管理一、物业和物业管理1、物业的概念及特点（1）物业的含义物业指建成并投入使用的各类建筑物及其附属的设备、设施和场地等。（2）物业的种类按功能划分：居住型物业、非居住型物业、综合型物业按产权划分：国有、集体所有、私有、公私合有、外资及中外合资。按经营性质划分：收益性物业和非收益性物业。（3）物业的特点（3）物业的特点固定性投资性耐久性特定性2、物业管理的概念及特点（1）物业管理的概念物业管理是物业管理企业受业主的委托，依据物业管理委托合同，运用现代化的管理方式和先进手段对物业

2、的房屋建筑及其设备、设施和周边环境进行维护、修缮和整治，并且向业主和使用人提供多方面的综合性有偿服务，以创造适合人们生活、工作的社区环境。社会化专业化市场化（2）物业管理的特征二、物业管理的性质和原则物业管理是集管理、经营、服务为一体,并寓管理、经营于服务之中的第三产业。（1）宗旨：以经营为手段，以服务为宗旨。具体体现：①打造出优美安全的工作生活环境②提高物业的利用价值和使用寿命物业管理的性质1物业管理的宗旨和原则2（2）原则①业主自治与专业管理相结合的原则②属地管理与行业管理相结合的原则③统一管理与综合服务的原则④社会化与平等竞争的原则⑤企业化与全过程效益的原则①

3、为业主服务，使物业保值增值②为用户服务，创造安、快、暖、便、洁的时间与空间环境③为社会服务，使家庭、经济、社会、环境协调发展④为企业服务，求生存、求发展、求效益、求形象物业管理的目标3三、居住型物业管理从物业的用途上可将物业管理分为居住型物业管理和经营型（非居住型）物业管理。居住型物业管理包括：住宅小区物业管理、公寓物业管理、别墅物业管理。经营性物业包括：高层办公楼宇的物业管理（或写字楼物业管理）、公共商业楼宇的物业管理、工业物业管理、会所物业管理等等。1、公寓物业管理（1）公寓公寓是居住型物业的一种，档次比一般住宅小区高，又比别墅低。公寓每套都配有家具、电器、厨房

4、及起居用品，可以给住户提供酒店式服务，但同时又能营造家庭的温馨氛围。（2）公寓物业管理提供的服务型项目（3）公寓和社区保洁服务（4）保安、消防服务（5）公寓技术服务与工程维护服务2、别墅物业管理（1）别墅别墅通常是指位于低密度的物业开发区的功能齐全、带有花园或院落的两层或多层独立的居住建筑，多建筑在风景优美、傍山傍水的开发区或风景区。（2）别墅物业的管理和服务物业管理企业必须针对别墅的特征提供具有较强针对性的服务与管理第二节住宅小区物业管理一、住宅小区的功能1、住宅小区城市居民的居住生活聚居地称为居住区。居住区是指具有一定的人口和用地规模、以满足居民日常物质和文化生

5、活需要的，为城市干道所分割或自然界限所包围的相对独立的区域。居住功能1服务功能2经济功能3社会功能42、住宅小区的功能二、我国住宅小区的特点1、统一规划，综合开发。2、规模大，功能全。3、房屋结构整体化，配套设施系统化。4、产权多元化，管理复杂化。三、住宅小区物业管理的含义和目标1、含义住宅小区物业管理是指对新建住宅小区和改建后的老新村、老城区的整个区域管理。以住宅房屋为主体的各类房屋建筑及其设备、与公共建筑及其他公用基础设施为基本对象，以提供全面服务为中心任务。通过实施法规制度，对社区居住活动和行为关系、居住习俗进行制约、调解、疏导和服务，为小区居民创造一个舒适、

6、整洁、方便、安全的生活环境。2、住宅小区物业管理的特点（1）社会化（2）市场化（3）企业化（4）建管结合（5）专业化3、住宅小区物业管理目标小区物业管理的目标概括起来就是要通过科学的管理手段和专业化管理技术来实现社会效益、经济效益、环境效益的统一。四、住宅小区的管理原则1、业主自治自律与专业管理相结合。2、服务至上，寓管理于服务之中。3、所有权与经营权相分离。4、企业经营，独立核算。5、有偿服务和费用合理分担。五、住宅小区管理的主要内容包括管理、经营与服务三方面的工作有如下基本内容：具体包括：一、常规性的公共服务1、房屋主体管理2、小区设施、设备的管理3、环境及卫生

7、管理4、园林及绿化管理5、小区公共秩序维护管理6、小区消防管理7、小区业主车辆及小区道路管理8、公众代办性质的服务9、小区业主及开发公司所移交的挡案资料管理二、针对性的专项服务1、日常生活2、商业服务3、文化、卫生4、金融服务5、中介服务三、委托性的特约服务我们通常称之为特种经营服务；是为了满足于个别业主需求而提供的服务；如代购车、船、机票等；第三节：物业服务管理的工作第三节：物业服务管理的工作为保证小区物业服务管理能顺利启动和正常进行，主要分为前期介入和后期正常服务两大类；一、前期介入的作用1、完善物业的使用功能房型的设计、供水、电、污水处理、电信、道路、绿化