戴德梁行杭州钱江新城华润项目市场研究及定位ak43Com

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1、杭州·钱江新城华润项目市场研究及定位戴德梁行咨询研究部呈华润（深圳）有限公司2004年11月28日http://fdc.21ask.com中管网房地产频道1酒店篇写字楼篇商业物业篇地块分析篇执行总结篇宏观环境篇区域分析篇住宅篇2执行总结本地块位于杭州市未来CBD——钱江新城，项目形象要求高，业态组合复杂，本着“整合资源，提升价值，创造优势”的原则，为了争取项目获取最大的经济效益并兼顾一定的社会效益，我行制定了如下执行目标：顺应不断变化的市场，寻求合理的项目定位树立精品形象，弘扬华润品牌取得良好的投资效果执行目标执行目标

2、3执行总结序号工作内容序号工作内容1杭州宏观经济环境调研12品牌经营者访谈2杭州总体规划调研13普通经营者访谈3钱江新城核心区调研14杭州主要商务区调研4杭州主要商圈普查15重点写字楼调研5核心辐射商圈物业普查16杭州主要产业调研6滨江区物业普查17写字楼租户访谈7主要商圈消费者问卷18四、五星级酒店调研8核心辐射商圈消费者问卷19酒店管理公司访谈9滨江区消费者问卷20企业消费访谈10重点大型商业调研21旅游、会展等市场调研11大型商家访谈22未来竞争性项目调研在项目执行过程中，根据项目地块性质及项目特点，我行主要开展的市场

3、调研包括：市场调研内容4项目总体定位钱江新城CBD活力源杭州CBD未来生活方式的源动力辐射区域面向钱江新城服务周围区域辐射全杭州执行总结项目功能：打造杭州全新”一站式“的购物天堂搭建服务钱江新城的商务平台树立钱江新城CBD楼宇建设新标杆构筑CBD时代杭州商务、休闲的核心高地总体定位实力开发商全力打造、丰富多元物业组合、创新购物娱乐生活方式，向CBD时代的人们提供高品质生活、商务、休闲服务为目标的5执行总结体现人性化、现代化，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的“一站式”超区域型ShoppingMall，成为“新钱江时代”杭州新的

4、商业航母。与CBD相匹配的高品质甲级写字楼立足于钱江新城，辐射全市的中型偏商务式四星级酒店，是商务办公/会务的交流所，是生活/旅游的栖息地。商业写字楼酒店分物业定位分物业定位住宅公寓依托钱江新城、面向杭州市区的高品质住宅及提供高档服务的公寓。6执行总结项目前景CBD企事业单位政府机构周边未来人口54万市场酝酿将漫长而艰苦本项目将更多的依赖于钱江新城CBD整体氛围的形成，CBD的形成过程必将漫长而艰苦，此过程也使得本项目的成功需要一定时间。巨大消费市场7酒店篇写字楼篇商业物业篇地块分析篇执行总结篇宏观环境篇区域分析篇住宅篇8宏

5、观环境经济环境GDP稳步增长，预期未来经济增长主基调仍将是平稳快速。居民可支配收入及消费性支出均保持较稳定增长，有利于城市商业发展。9宏观环境投资环境作为内需的又一主要来源，投资增长将带动各方面的需求，增强杭州市经济活力。杭州对外资的吸引力正逐渐增强，对本地酒店、办公用房都具有促进作用。10宏观环境政策环境u西博会：2000年，杭州恢复西博会，至2003年贸易成交突破328亿元。据统计测算，4年来，西博会平均每年拉动杭州经济增长0.6个百分点。u住在杭州：1999年，杭州市政府提出了“住在杭州”的战略性目标，将房地产作为城市

6、发展主题之一。外商投资优惠政策：杭州市政府积极鼓励外商投资的进入，制定了母企与分支机构可同时诞生、增设分支机构注册资金降60%、外企登记手续简化等优惠政策。鼓励民营科技企业发展：市政府制定了放宽市场准入条件、鼓励企业技术创新等政策11宏观环境杭州市总体规划u城市未来布局：城市东扩、旅游西进，沿江开发、跨江发展，是杭州城市化的未来战略。杭州市未来发展将趋向双轴结构：即东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴（如图蓝线）和南北向以主城-江南城为轴线的城市发展轴（如图红色箭头）。12宏观环境杭州市总体规划在城市发展轴思路的指导下，目前以西

7、湖为核心的团块状空间形态，将逐步向以钱塘江为轴心转变。钱江新城所在的钱塘江北岸将成为杭州城市的新中心。而湖滨、武林广场地区旧城核心部分将成为城市次级中心区。从城市未来布局规划分析，钱江新城位于双轴结构的交叉处，是未来的市中心，具有良好的区位优势，为本项目的发展带来了无限潜力。13宏观环境杭州市总体规划u道路交通规划：杭州市道路规划中最主要的部分是“一环三纵五横”的城市快速路系统（如图绿线及蓝线部分）。与钱江新城直接联系的是三纵中的两纵，它们构成了钱江新城的东西边界。u轨道交通系统：地铁1、2号线按规划将于2010年前完成，届

8、时钱江新城按计划也将全面竣工。其中地铁2号线计划穿过钱江新城。14酒店篇写字楼篇商业物业篇地块分析篇执行总结篇宏观环境篇区域分析篇住宅篇15钱江新城规划区域位置杭州市最新城市总体规划，确立了“沿江开发、跨江发展”的城市发展新格局，提出建设钱江新城，使杭州从“西湖时代”全面跨入“钱塘江时代”