被误读的万科

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1、被误读的万科万科五龙山公园，让成都重新发现万科2011年7月20日    成都商报电子版  7月5日万科宣布，公司今年上半年累计实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别上升76.7%和78.6%，几近完成全年1400亿销售目标的一半。这个公告再一次强化了万科作为全球销售规模最大的房地产公司的市场印象。显然，万科并不在意这个"千亿"标签，万科集团总裁郁亮在2010年万科首次破千亿之后，多次表示1000亿只是一个数字，规模领先价值不大，关键在于行业前瞻性上的领跑。2010年，万科破1000亿；2011年上半年656.5亿

2、，万科的千亿光环却正在成为把万科简单化的一个标签，甚至衍生出一些误读的偏见，比如：万科只做规模，万科只做刚需盘，万科的房地产制造业化抹杀产品个性等等，我们以为看到了万科的玄妙，却从来不是一个完整的万科。  万科进入成都11年，在经历2008年-2009年的深度市场调整后，万科坚决回归到主流市场，聚焦刚需、首置、首改产品，即使在城南高端地块，也克制住诱惑，开发刚需产品，市场对此并不能理解，因为赚刚需群体的钱，是最难的，万科为什么不去做高端，万科为什么要这样赚最吃力的钱，市场质疑声从来没有停止过。而颇具意味的是，万科在“高端缺失”的质疑之前，就

3、已经拿下城北一块山地资源，打造TOP系，这是万科在中国西部的第一个TOP系，“万科并不是不做高端，一旦有合适的土地，我们会让市场看到，万科的产品领先能力，老大的地位不可能仅靠规模支撑，我们会在高端、主流、保障房等领域全系铺开，让市场看到一个完整的万科。”成都万科一位负责人对于回应说。  1000亿只是一个数字，  谁在误读万科  在万科第四份企业社会责任报告中，有这样一句话：2010年之后，“千亿”变成贴在万科身上最广为人知的标签，而作为万科的第四份企业社会责任报告，我们希望呈现那些落到人们观察万科的习惯性视野之外的事实：万科不只是一家仅仅

4、为股东创造价值的、规模巨大的赚钱机器，对于社会、对于环境、对于经济，万科有着更为丰富而多元的存在价值。  的确，面对媒体的数字欲、最字欲等，1000亿很容易成为一个数字，然后成为一个符号，这个符号还被粗暴地衍生出很多解读，万科工业化生产的产品缺乏个性，万科高端项目缺乏，1000亿的销售神话，貌似并不能服众。  王石在一次公开采访中表示：“很多时候同行根本不明白万科在做什么，它们跟万科差的不是数量级，实际上是质的差异。中国城市化总会达到增长的极限，在那个时候，地产商没那么多房可盖了，怎么办？到那时，万科现在坚持的住宅产业化、绿色建筑等优势就体

5、现出来了……”，其实，所有观察王石言行的人都知道，王石说到做到。  2007年，王石说三年后，万科不再卖清水房，只卖精装房，以当时的购房者接受度和精装房占比情况，100%精装房的目标被很多人认为激进目前很难实现，2010年，万科在成都的在售项目全部为精装房，全国也不例外。  作为中国房地产无可争议的领跑者，万科确实看到同行目力不及的所在。两年完成1000亿的目标，是因为万科看到城市化的峰值时间，并准确布局，通过快速销售周转的方式，像一个制造企业一样，迅速完成规模占位。“但在完成这一战略目标同时，万科的产品创新、客户满意度的导向，从来没有停止

6、，市场真的不知道万科在干什么，万科会在将来市场再一次出现拐点的时候，发现万科的领跑者价值。”中国房地产客户关系管理专家田同生认为，市场看懂万科，一般是在万科做成之后，万科现在坚持的产业化和绿色建筑，一定是整个行业的方向。  万科只做刚需盘？  你只是不知道万科TOP系  在万科半年报披露后，万科董事会秘书谭华杰表示，据介绍，今年上半年，万科销售的产品中144平米以下户型占比87%。这种面向自住需求、以中小户型普通住宅为主的主流产品定位很好地契合了调控下市场的需求特征。同时，万科产品装修房比例也远远高于行业普遍水平。谭华杰表示，装修房的理念受

7、到越来越广泛的认可，尤其受到了首置首改类客户的欢迎，而万科已经基本实现全装修，这构成了万科在产品上的一项重要竞争力。  根据此数据，万科144平方米以下户型占比87%，说明了万科的产品结构。以成都为例，万科目前在售项目，金色海蓉、海悦汇城、金润华府、金色领域基本上以90平方米户型为主，只有万科金域西岭比例很小的大户型，这一产品结构，也让万科在成都市场上半年成交30亿元。而随着调控的深入，万科的产品结构，会让万科比很多开发商更加轻松，因为调控数次证明，“无高端一身轻”。但这并不能说明，万科只做刚需盘，甚至说万科只会做刚需盘。  万科天琴湾，是

8、万科TOP系在深圳的代表作，一次万科王石在天琴湾接受媒体采访时表示：“万科是主流住宅开发商。什么是市场‘主流’？就是首次置业和首次改善性需求购房。但是像万科天琴湾，这种能代表企业