基于供求模型分析城市住房价格的问题

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1、万方数据基于供求模型分析城市住房价格的问题胡敏杰摘要：运用经济学中最为基础的供求模型分析城市住房的价格问题。表明城市住房的高房价是由价格规律在房地产市场上所决定的，需求拉动城市住房的供给，但是由于城市土地面积的有限性，并且城市的便利条件导致需求大于供给，所以这种现象就转嫁到城市住房的价格上面。本文将从供求模型方面入手来分析城市住房的价格问题。关键词：城市住房；土地面积；供求模型一、问题的提出城市住房是房地产市场的重要组成部分之一。从经济学角度考虑，城市住房市场应存在均衡的状态，但在实际的城市住房市场中却不是如此。一直以来，城市住房的销售价格处于持续

2、增长的态势，有的一些城市呈飞速增长的态势，尤其是北京上海等城市尤其突出。由此导致城市的中低收入的家庭买不起房子，超出了他们的购买能力，所以住房难成为了社会所关注的焦点。还有就是很多商品住宅被大量的闲置，从而造成了社会则元的巨大浪费。高房价与高闲置率反映了城市住房市场的一系列突出问题，例如城市住房中潜在需求巨大反而有效需求缺乏，国家的住房保障制度滞后等等。在微观经济学理论中，商品的均衡价格取决于商品的需求与供给。城市住房作为一种特殊的商品，它的均衡价格也取决于供求理论所决定的价格。很多的专家学者已经从商品的供求方面分析了房子价格的形成机制。例如，张永

3、岳等研究了房地产需求和供给的影响因素，以及房地产市场的供需均衡态、非均衡态和供给、需求均衡条件。也有许多专家学者构建数学模型分析住房的价格影响因素。本文利用最简单的供求模型分析短期内城市房价持续增长的主要原因。二、城市住房的市场特征以及价格的影响因素1、城市住房的市场特征(1)地域性由于存在着住房位置与住房质量的差异，导致住房市场是一个地域性的市场，所以当住房市场出现非均衡状态及供大于求或者供不应求的状态时，就不可能通过地区之间的调配来达到商品之间的供求平衡。又由于各地区的经济发展水平的不同以及居民收人水平的不同，导致各个地区的房子价格存在着较大的

4、差异，房子的供求状况因各地区的不同而不同。因此城市住房存在着明显的地域性。(2)需求的超前性由于房子本身的特点，它具有耐用性，使得居民只要购买一次便可终身受益，因此人们对房子的购买需求与其它商品相比具有超前性。(3)信息不充分性由于住房的价格都比较高，其交易过程也比较复杂，所以导致住房市场的交易成本比较高，对于供求双方来说获取住房市场的信息比较困难，导致住房市场的成交价格、住房的供求信息都具有信息不充分性。由于住房市场信息的不充分性导致住房市场很难靠自身的调节来达到供求均衡，必须通过外力来使住房市场达到供求均衡，比如政府的适当干预可以成为解决供求失

5、衡的有效手段。(4)供给的滞后性由于住房建造时间长，所以新的住房从开发到使用具有一个非常长的滞后期。因此当住房的需求产生变动时，住房的供给量不会马上做出反应，而是存在一定的滞后。开发商一般情况下都是根据对未来住房的预测，来安排现阶段的供给，但是由于供给存在滞后性，等到新供给出现时有可能当前的需求发生变化，导致开发商投资错误，从而导致供求失衡。(5)投机性由于住房存在着种种特点，导致它具有高额的投资风险，正是住房市场存在着高额的投资风险，所以导致它的投资回报也非常的高。所以住房成为了投资者在其中赚取高额利润的对象，投资者把住房作为投资对象，并且在住房

6、市场的信息不充分下更容易吸引更多的投资者。(6)政府干预住房不仅仅是一个商品，它还具有社会福利性，住房的健康发展直接关系到社会的稳定以及经济的健康发展，所以住房市场要受到政府福利政策的影响，政府要对住房市场进行调控，合理安排住房的供给，成为调节住房市场的重要参与者。2、城市住房价格的影响因素(1)经济因素经济因素是由以下几个因素构成的，例如土地价格、供求关系、住房造价、利率以及住房市场的结构等。在这些经济因素中，最核心的经济因素是供求关系、住房造价以及土地价格，因此许多专家学者在这三个因素方面做了许多研究，并且形成了许多观点。(2)自然因素自然因素

7、包括很多方面的因素，是购房者所主要考虑的因素，主要包括住房的朝向、楼层、地形、地区、住房结构等。(3)社会因素社会因素主要包括人口因素、社会环境、经济因素、城市化水平等。其中人口因素、经济因素、城市化水平在社会因素中起着核心的作用，这就很容易解释为什么一线城市的房价总是比二三线城市的房价高。而且随着城市人口的增加，房价也会随之增加。(4)行政因素土地制度、政府政策、城市规划等都是行政因素，这些因素对房价起着调控的作用，并且随时随地的影响着房价。三、城市住房的供求模型商品的均衡价格就是商品的供给量与需求量相等时的价格(如图3—1所示)，供求均衡点就是

8、供求曲线与需求曲线相交的那个点，即3—1图中的E点就是商品的均衡点，其对应的均衡价格就是OA，其对应的供给量就是OB。商品