城市房屋拆迁法律制度

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1、第9章城市房地产拆迁法律制度城市房地产拆迁概述城市房地产拆迁程序城市房地产拆迁补偿城市房地产拆迁估价房屋拆迁纠纷的解决和强制拆迁一、城市房地产拆迁概述1.概念（1）城市房屋拆迁（2）拆迁人V被拆迁人P70拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人和被拆除房屋及其附属物的使用人。（3）拆迁期限V搬迁期限2.城市房屋拆迁的管理体制（1）建设部（国家）（2）县级以上地方人民政府（地方）（3）其他部门配合房屋征收主体：市县级人民政府房屋征收部门：由市县人民政府确定（广州市人民政府国

2、有土地上房屋征收办公室）房屋征收实施单位：房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。二、城市房地产征收的程序1.拟定征收补偿方案2.组织有关部门论证3.征求公众意见4.房屋征收公告5.拆迁实施拆迁许可证和房屋拆迁公告房屋拆迁公告http://www.laho.gov.cn/ywpd/fwgl/zwxx/fwcqgg/201204/t20120428_301597.htm相关法律规定第十条　拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托

3、。第十二条　拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。三、城市房地产拆迁补偿与安置1、补偿对象2、补偿内容（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。3、补偿方式货币补偿或房屋产权调换4、补偿地点原地安置或异地安置相关规定货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格

4、确定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。广州市相关规定十二、对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。房屋征收补偿实行搬迁时限奖励制度。搬迁时限奖励标准控制在被征收房屋类似房地产市场评估价值的15%以内。对住宅房屋应当实行同一征收项目统一标准的征收奖励。住宅房屋价值的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励不得高于被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。房屋征收部门应当将分户签约情况、房屋补偿单价

5、、补偿方式、奖励情况在房屋征收范围内向被征收人公布。5、特殊情况的拆迁补偿、安置（1）产权不明确房屋的补偿、安置一般是拆迁人提出补偿安置方案，经房屋拆迁管理部门审核同意后就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全，然后进行强制拆迁。（2）抵押房屋的补偿、安置①、对设有抵押权房屋实行产权调换补偿形式的规定：将拆除设有抵押的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。②、对拆除设有抵押权房屋实行作价补偿形式的规定。由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。（3）公益事业房屋及其附属

6、物的补偿拆迁公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿（4）临时建筑及违法建筑的补偿拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。（5）征收租赁房屋征收租赁房屋，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换，不作货币补偿。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被征收人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。经批准建房但未办产权证的房屋是否可以获得拆迁补偿款?1992年我家以人口多住房紧张为由，申请建造房屋，经批准在我家

7、老房东边建两间，房屋建好后没有按照规定去办理房屋产权证和土地使用证。2009年6月我家要拆迁，拆迁人以我家1992年建造的东边两间房屋没有房产证为由认定为违章建筑。我拿着建房申请及批准文件到土地局和房管局申请办理土地使用证和房产证时，他们说房屋已经被批准拆迁，不能办理。请问：我后建的两间房屋属于违章建筑吗？房管局不给我办理产权证合法吗？这两间房屋应不应该算拆迁面积？首先，建房时经申请和批准，因此后建的两间房屋是合法建筑，不属于违章建筑。其次，土地管理局和房管局不给你办理土地使用证和房产证符合法律规定。最后，若对后建的两

8、间房屋拆迁补偿问题无法达成协议，可以通过拆迁裁决方式予以解决，对裁决不服的还可以提起行政诉讼，由人民法院对面积予以确认。【原因分析】：根据《土地管理法》、《城乡规划法》的规定，违章建筑，是指未取得建设工程规划许可证或虽取得建设工程规划许可证但违反许可证的规定内容进行建设，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建以及改建的建筑物，具体