2013常州绿都万和项目营销策划报告(压缩)

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1、首先，感谢领导对于我司的信任，给予我们参与项目营销执行的机会。绿都万和城是常州首席大盘，更是绿都房产开山之作，是集大成的精品人居典范。作为常州这座城市的标识产品，我们能够参其中，为项目的销售尽一份微薄的力量，我们诚惶诚恐！所谓“大成若缺”世间本没有“完美”的产品，我们只是走在追求完美的路上。虽然本案的优势举不胜举，但本篇报告从产品自身的研究出发，找到项目营销的不足之处（提出问题），进行深入剖析分解（分析问题），最后提出我们的思路和建议（解决问题）鉴于客观原因，我从调研到形成本篇方案仅有一周时间，鉴于时间紧迫，报告中难免有偏颇之处，望领导不吝斧正。前言

2、当我们拿到项目资料，首先看到的是我们精美的logo……●绿色的背景，让我们想到广袤的草原，茫茫的绿色，紧扣绿都房产的主题。●玉佩，名贵而有品质感。●红色的印章郑重而端庄，大气而醒目。●笔直粗犷的线条勾勒出“万和城”三个字。绿色、玉佩、印章……在LOGO中我们读出了浓郁的“中国风”再看项目资料，我们看到……绿色的背景、毛笔、墨汁、砚台、竹简……“中国风”愈加浓厚……看沙盘，看楼书，看景观，我们看到了异国风情……●在景观中，我们看到法式元素和江南风情。●在建筑中，我们看到德式工艺和地中海风情。总体来说，我们的建筑是简欧风格，在景观中穿插中式元素。这是中式

3、的风格还是欧式的风格啊，后面产品调性怎么把握呀~~~策划A别急呀，还是回顾下2012年的执行吧……策划B大名城绿都·万和城提起飞龙板块，貌似大名城的呼声更高些，我们低调些……牛先生真牛，牛的我们不知道他是谁，又好像他谁都是……在广告表现手法上，本案和大名城是两种风格，但不得不承认他们更新颖，更便于记忆，更容易引起话题……而本案客户听闻绿都万和城，知道是大盘，却记不住，没有渴望了解的冲动。活动更加商业化，有大手笔，有小活动。而反馈结果，似乎优于我们……整体色系统一，但品质感不足，板式美观性较差绿都万和城大名城我们比他便宜绿地世纪城我地段好银河湾第一城我

4、们口碑好在案场销售中，置业顾问面对客户对比的问题核心说辞就是如此……似乎我们的产品中庸了一些……●●●●●●●●●●●●●●住口！你个吃里扒外的东西，长他人志气灭自己威风，大名城长大名城短的，我们就不如他们么！！！%^#$%@#$%@#%%！@#￥！！当然不是，我们的优势很多！我只是想通过对比来引导出我们后续需要通过营销来解决的问题……策划C本篇报告主旨：1、进一步建立甲方及项目市场品牌。2、梳理项目市场形象定位。3、提升项目高度，增加项目品牌号召力，整合项目市场推广形象。4、进一步增强项目市场知誉度。品牌提升的探讨什么是品牌？功能知名度价值普及度质

5、量美誉度品牌知名度美誉度忠诚度依赖度品牌追寻品牌的足迹……我们绿都·万和城正处于追寻品牌道路上的那一步呢？安居康居乐居美居优居从安居到优居，房子从生活必须品过渡到人对生活的态度。如同腕表之于男士，他的功能不仅是看时间，更是身份和品味的象征。绿都·万和城作为常州首席大盘，市场便已要求我们做的不仅是房子，而是生活因此，我们不仅要做刚需大盘，我们更要成为优居大盘！从客户的角度看……绿都房产要扩大企业知名度和美誉度绿都房产要上升至客户的忠诚度和依赖度绿都房产要将企业影响力从项目影响扩大至社会影响绿都房产也要快速实现利润空间的最大化战略考虑必须借助项目作为载体

6、—绿都·万和城利润空间长足发展影响力企业发展战略社会责任产品品牌齿轮图业主关怀产品姿态明确产品的市场姿态，力求让目标客源向往、神往给予客户子女般的关爱和呵护站在社会角度去关注非相关群体，提升项目内在高度绿都·万和城不仅仅实现销售与利润突破它更应该承担的历史使命实现绿都品牌的突破为绿都的持续发展打下坚实的基础常州土地市场分析常州土地市场2012年全年常州市挂牌出让经营性土地196幅，比上年增加15幅，总供应面积766.21万㎡，比去年减少192.4万㎡；总成交土地163幅，比上年减少1幅，总成交面积679.82万㎡，比上年减少141.07万㎡。2012

7、年全年常州成交地块总金额321.03亿元，比上年减少19.15亿元，平均每亩地价为314.98万元。常州土地市场---月度走势与2011年除11月政府年底集中供地，大幅出让土地，整体土地出让量相对平稳相比，2012年全年土地出让波动幅度明显，第一季度受住宅市场遇冷影响，土地出让量跌至低谷，4月集中出让市中心多幅小地块，使出让量攀升至全年峰值。2012年1-4月常州土地成交保持低位，在4月大量出让地块的带动下，5月地块成交量井喷，之后保持平稳，与11年8月类似，由于前一月土地出让跌至低谷，使11月土地0成交。2012年月度成交单价也普遍高于2011年。

8、常州土地市场---区域结构分析2012年常州经营性用地挂牌及成交仍以武进区为主，中心城区优质地块日益稀缺，常