《住宅工程质量分户验收管理规定》

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1、《住宅工程质量分户验收管理规定》2021/7/211一、分户验收的意义（必要性）随着改革开放和社会经济发展，人民生活水平不断提高，我国住宅体制实现了由原来的政府分房转向以市场经济为主即住房商品化，老百姓自己花钱购房日益剧增。住宅工程质量的好坏直接关系到住户利益，再加之住户的维权消费大大提高，质量投诉大幅上升，甚至还有群诉群访事件发生，为了提高住宅工程质量，减少质量投诉，北京市建委于2005年率先出台了《分户验收管理办法》，2006年住建部质量安全监督与经济发展司向全国推广。分户验收制度是一项重大行政措施，要求建设单位总负责，参加并组织施工、

2、监理、物业等单位开展分户验收工作，并规定完成分户验收是竣工验收的前提条件。这项制度的提出是把社会的监督评价作为源头，通过抓质量验收环节的分户验收工作起到三方面的作用：一是督促建设单位，明确在竣工前组织并参与分户验收的责任。二是督促施工企业抓技术、质量管理、抓操作人员的素质，严格按施工工艺标准施工，严格三检制，研究制定提高质量措施并有效实施。三是督促监理企业按施工验收规范、规程，严格验收不走过场最终达到抓验收，促施工，提高住宅工程质量水平，减少质量投诉的目的。一、分户验收的意义分户验收的意义表现为以下几点：1、住宅作为一种特殊的商品，其建设周

3、期长，参建人员多，手工操作占较大比例，施工技术和工艺水平相对还比较落后，一些建筑材料、成品、半成品呈脆性、延性差，受拉强度低，而且建筑工程使用的建筑材料品种多，不同材料的性能差异大，受气候和温度变化影响，因收缩变形易产生裂缝等质量问题。因此建筑工程交付使用后由于温度变化等影响，随着时间的推移和材料性能的衰减，会不断地出现一些观感和使用功能方面的质量通病，而且受施工技术水平、工艺、工程材料等因素的影响，在今后较长一段时间内一些质量通病仍难彻底根治。2、根据我国目前经济水平、建筑工程规模和特点，建筑成本的因素，在充分保证结构安全和重要使用功能的

4、基础上，国家验收规范确定的检验批质量检验方案是抽样检验。制定检验批的方案时有错判概率（α≤5%）和漏判概率（β，主控项目≤5%，一般项目≤10%），也就是说合格被拒收、不合格被误收的风险的同时，有可能出现少数非结构安全质量问题在验收中被遗漏。为此，国家规定了建筑工程质量保修制度，通过保修工作来弥补施工和验收中遗留的质量缺陷，随着国家房产权制度的改革，商品房已成为住户所购买的最昂贵的商品，住户对于所购买房屋各方面的期待值越来越高，希望对所接收的房屋质量特别是观感质量和使用功能100%检查并满足所有的质量要求，有的甚至不允许出现一点质量问题，因

5、此产生了现行工程验收规范标准与住户需求之间的矛盾。所以分户验收就尤显重要。一、分户验收的意义（必要性）3、当前我国的施工验收规范对于竣工房屋的某些质量问题，如室内空间尺寸偏差目前还没有明确的验收标准，对有些质量问题如空鼓、面层裂缝（水泥面层、粉刷面层）、外墙外窗渗漏等验收检查方法没有操作性很强的统一的规定。住户反映的一些质量问题在界定、处理时往往依据不足，房屋买卖双方各执己见而产生矛盾。4、目前我国建筑工程质量担保、保险、投诉处理相关制度不健全，质量验收责任制度和责任追究制度很难落实，少数建设、施工单位质量意识不足，发生质量投诉时处理不及时

6、、不彻底和互相推诿，而对于在质量投诉时提出的经济赔偿，因为没有全国性的依据，少数投诉人在赔偿得不到落实时一边拒绝维修一边反复投诉等等，解决问题困难重重。采用分户验收的方法是现阶段有效地缓解和解决有关问题的一种较好的办法，通过分户验收的工作的开展、落实，加强工程质量责任和责任追究制度的落实，提升工程质量水平，提高住户对住宅工程质量的满意度。二、需要说明的几个问题1、《巴市住宅工程质量分户验收管理规定》共16条，验收记录表格共14张。2、《规定》明确了分户验收各方面的责任和义务。3、第十二条规定了验收合格标准。4、对精装修的工程做了简单说明（条

7、例第七条）。（1）初装修：根据业主要求一次设计到位，而施工时在满足基本使用功能的前提下，依据变更设计文件要求将部分面层或其他项目去掉不做，能够符合住宅工程装修部位要求和施工（验收）条件的工程。交付的房子大多屋内只有门框没有门扇，墙、地面只做基层毛面装修处理，而未作表面处理。“初装修”是指住宅工程的地面或墙面在装修时只做基层部分，不做面层部分；门内只安装门框（或不安门框），不安装门扇交付等。“初装修”只限户门以内，而全部外檐、公用工程和公用设备是不允许“初装修”交付的，必须按设计文件要求全部完成。（2）精装修：交付的房子是指购房人拿了钥匙进去

8、就可以住的房子。“精装修”是指根据业主要求一次设计到位，而施工时严格按照图纸施工，完成全部设计要求和施工（验收）条件的工程。购房人购买“精装修”房，可参考建设部印发的《商品住宅装