《南山财务测算》ppt课件

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1、财务假设说明本财务分析是基于深圳市体育场所市场特征而对本项目未来发展状况进行的预判。项目未来实际开发过程中可能面临不可预见的不确定因素，还需慎重考虑。财务分析中部分假设选取标准为深圳市同等体育场所、同等城市标准以及根据相关经验值而获得。本财务分析计算期为15年，直接考虑经营运营期。分析过程中将考虑自营物业和出租物业的划分。123财务分析基本假设序号项目指标1开始运营时间2012年2项目经营期限（财务分析时间段）15年3折旧——固定资产按平均年限法提取折旧，净残值取5%——固定资产折旧率4.75%——固定资产综合折

2、旧年限20年4基准收益率8%5税费——营业税及附加，按经营收入计5.65%——房产税，按固定资产原值的80%计1.2%——企业所得税，按应纳税所得额计33%建设与运营成本假设项目费用选择依据自营物业运营费营业收入的40%包括VIP客房、运动员接待中心。游泳馆为50%，依据市场经验值场地出租运营费营业收入的40％依据市场经验值出租物业管理费出租租金的5%依据市场经验值管理费用营业收入的5%依据市场经验值体育场馆年维修费起始维修费280万元参考北京工人体育馆和工人体育场的年维修成本计算，每年递增5%。体育场馆15年一

3、次大修，大修费用未在本次测算中体现。运营费、物业管理费用假设建设成本假设，单位：万元合计体育场体育馆游泳馆体育主题公园地下停车场运动员接待中心篮/网球场公共空间建设总投资101,09423,31017,97222,8135854,91524,0007,500备注根据深发改委[2007]793号文附件，工程建设其他费用根据建筑面积比例计算而得。地下停车场造价4000元/平米，运动员接待中心按准四星级酒店建设标准5000元/平米计。售价及租金假设项目赛后经营方式假设起始租金/售价/会员年费选择依据商铺出租租金90元/

4、平方米/天依据深圳市商铺租金平均水平，结合项目区位选取合理租金水平体育馆健身场所出租给大型健身中心用租金60元/平方米/天依据深圳市同等档次和面积健身场所的租金水平，考虑未来发展前景选取较高值游泳中心采取会员制方式经营会员年费2000元/年/人依据深圳市同等档次和面积游泳场所的年费水平，选取较高值超市出租给家乐福、迪卡侬租金30元/平方米/月依据全国大卖场租金平均水平，结合在深圳市的区位，选取合理租金水平SPA会所根据空间大小出租用于娱乐、会馆等租金120元/平方米/月依据深圳市中高档会所租金水平，结合项目会所经

5、营种类，选取合理租金水平接待中心按照酒店运营方式经营客房租金250元/间/晚；VIP包厢400元/间/晚依据深圳市准四星级酒店房价水平，选取中间值办公用房出租给体育培训等机构租金50元/平方米/月依据深圳市普通写字楼月租金水平，选取中间值网球场面向大众开放，按时收费室内租金80元/时，室外租金60元/时依据深圳市同等档次网球场租金水平，选取中间值篮球场面向大众开放，按时收费租金100元/时依据深圳市同等档次篮球场租金水平，选取中间值足球场面向大众开放，按时收费租金1500元/场依据深圳市同等档次足球场地租金水平，

6、选取中间值收入成本测算-体育场（一）收益假设商铺租金：取平均租金水平90元/平米/月，出租率取80%；超市租金：租金水平取低值30元/平米/月，以吸引人气；包厢客房租金：按照四星级酒店市场水平计算，400元/间/晚，年增长率为5%；出租率假设前三年为40%-50%，以后为60%-70%；餐饮收入为客房收入的50％；文艺演出：全年共8场，第一年场地出租收入50万元/场，年增长5%；展览场地：每年30场，第一年每场收入15万，年增长5%；体育赛事：每年12场，第一年每场收入20万，年增长5%；广告收入：假设为300万

7、/年。成本假设出租物业：管理费取出租收入的5%；包厢客房：运营成本为收入的40%；大型活动：场地出租运营费占出租收入的40%；场馆维修费：参考工人体育馆，第一年为103万，年增长5%；管理费用：按照体育场营业收入的5%计提。收入成本测算-体育场（二）体育场在第二年即开始获得利润；在计算期内体育场年均税后利润达到600万，上缴所得税年均近300万，在一场两馆中最高；利润逐年增长，在第8年能够达到平均利润。收入成本测算-体育馆（一）收益假设：商铺租金：取平均租金水平90元/平米/月；出租率取80%；健身场所：出租给大

8、型健身中心，如美格菲，租金取60元/平米/月；文艺演出：全年共4场，第一年场地出租收入50万元/场，年增长5%；展览场地：每年30次，第一年每场收入15万，年增长5%；体育赛事：每年12场，第一年每场收入20万，年增长5%。成本假设出租物业：管理费按出租收益的5%计算；大型活动：场地出租运营费占出租收入的40%；场馆维修费：参考工人体育馆第一年为74万，年增长5%；管理费