东渡国际枫桥青城营销策划报告

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1、提案目标东渡项目项目物业形态、物业价值最大化配比销售方式及部分商业初步定位建议金丰易居前期提报的要点回顾：1、项目小户型套数多，短期销售压力大，希望能够通过产品区隔（把相同的小户型产品在销售市场上细分为小户型住宅、办公物业及产权酒店），达到降低风险，扩大客户面的目的；2、区域在售物业市场接受的价格箱体，基本集中在7000-8000元/平米/间，要想突破区域价格瓶颈获取最大化收益，我们建议把圆形部分建筑引入一家较具档次的商务酒店，从而提升品质；3、考虑到开发商的根本目的还是以销售为主，我们建议把酒店作为产权酒店以

2、带投资回报（约为税后7-8%）的形式最后推出；4、适当调整产品（电梯及过道），增加提升品质的相关配套，并努力争取水、电、煤等的收费标准按住宅；5、力争十月上市销售，通过产品优化，酒店引进，整盘售价约在9100元/平米；酒店模式分析产品分析项目建议思路回顾提报要点酒店模式分析销售模式商业定位思路回顾本次提报要点：一、酒店合作模式研究及档次定位；二、销售模式研究及售价、速率测算；三、地下集中商业及沿街店铺初步定位；提报要点酒店模式分析销售模式商业定位思路回顾提报要点一、酒店合作模式研究及档次定位：目前，市场上大多数

3、开发商与酒店的合作方式有3种：1、产权式酒店；2、物业开发商持有，与精品酒店公司合作，利润分成；3、整体出租或整体出售给酒店（不适合本案，本报告不作分析）。1、产权酒店所谓“产权式酒店”，就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报（一般为税后7-8%）及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权，同时承诺5-10年后可分批原价回购。产

4、权酒店概念的实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收益。产权酒店只是一个概念，是指由众多普通投资者购买酒店物业项目中的一间或多间客房的一种投资模式，并不是指某单一类型的酒店住宿产品。目前市场上出现的产权酒店的市场定位主要是为各类商务旅游、旅游观光和休闲度假旅游者提供住宿服务，是指分布在商务和旅游城市、旅游风景区、旅游度假区的各类以投资经营为主要目

5、的的旅游星级酒店、全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、主题酒店（或精品酒店）、经济型酒店。酒店模式分析销售模式商业定位思路回顾提报要点优势：1、拔高项目品牌及档次，有效提升普通公寓售价；2、扩大销售客户面，吸引追求稳定投资回报的客户，降低市场风险；3、开发商资金不沉淀，现金回笼快；4、酒店经营所带来的客源能带动商业人气及商机；5、有效填补区域市场空白，形成差异化竞争；劣势：1、多增加约800万元装修成本投入（折合酒店部分每平米约1200元）；2、金融危机下产权酒店经营面临较大困难，引入类似酒店难度较大

6、；酒店模式分析销售模式商业定位思路回顾提报要点当前初步在洽谈对象为：1、美丽园酒店；美丽园大酒店位于长宁区延安西路396号(近镇宁路)，管理公司是澳大利亚龙都酒店专业管理公司管理，每一间客房均属小业主（有产证的），但由开发商统一包租管理的，酒店方每月按6.5％-7％的年回报率将月租打入业主帐号，另外每年业主还享有15天的免费入住（也可折成现金）。酒店拥有14间独立的会议室和功能厅。酒店模式分析销售模式商业定位思路回顾提报要点房型早餐门市价优惠价支付方式宽带高级房不含888690前台现付免费豪华房不含988805

7、前台现付免费女士楼层豪华房不含1188920前台现付免费行政豪华房不含9201357前台现付免费行政套房不含12881035前台现付免费2、物业开发商持有，与精品酒店合作，利润分成1）快捷假日酒店：（Express）HolidayInn洲际酒店集团总部位于伦敦。全球由三个营运地区组成：欧洲、中东和非洲地区、美洲地区、和亚太地区。是全球客房数最多的酒店公司，在近100个国家拥有、管理或特许经营着逾4100家酒店，超过62万间客房,在全球拥有超过4200千万会员。亚太地区的总部位于新加坡，占集团酒店数量的6%。集团

8、旗下生育卓越的品牌包括：洲际酒店和度假、皇冠假日酒店和度假村、假日酒店和度假村、快捷假日酒店、HotelIndigo。酒店模式分析销售模式商业定位思路回顾提报要点2）威伦莱星顿酒店：（AmericasBestValueInn）美国Vantage酒店集团(VHG)，成立于1996年，由六家在酒店经营，管理，特许经营和市场营销等方面有着150多年经验的公司合作成立，2006年酒店行业全球排