《物业管理》ppt课件

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1、物业管理法律问题华中科技大学武昌分校案例1：保安打人物业被起诉2002年5月10日晚10时，彭某驾车返回其位于海淀区玉海园小区的住处时，因停车费发票问题与玉海辉公司的保安在小区西门处发生争执。由于彭某出言不逊，该保安将她的头部打伤。事发后，彭某损失共计14938.99元。彭某起诉物业，要求赔偿经济损失。点评：北京市一中院终审维持原判，物业公司赔偿11650.62元。市一中院认为，彭某在纠纷过程中出言不逊，对损害后果的发生也应该承担一定的责任。案例2：自行车丢失不能拒交物业费李某在小区内丢失三辆自行车后，拒绝交纳物业管理费，结果被物业公司告上法

2、庭。2003年初，李某所在的小区物业公司催收2002年度的物业管理费。李某认为自己交纳的物业管理费中包含保安费，可小区保安并没有真正做到保证自己的财产安全。物业公司诉至法院，要求被告李某给付404元物业管理费。物业公司称，保安只负责维护小区公共秩序和安全，定时开关小区大门，巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查。而丢失自行车是属于治安刑事案件，应由公安机关负责处理，与物业公司无关。因双方意见不一，李某拒绝交纳2002年度的物业管理费。物业公司无奈诉至法院，要求被告李某给付404元物业管理费。点评：怀柔区法院判决李某全额交纳

3、2002年度物业管理费404元。法院认为，物业公司收取的物业管理费中虽然包含每户每月4元保安费，但并不意味着住户丢失的财物都应由物业公司负责。物业公司的保安职责有一定的范围，盗窃分子的盗窃行为属于治安或刑事犯罪，应在公安机关破案后由行为人负责赔偿。在物业公司履行职责过程中没有明显过失的情况下，这一责任不应由物业公司承担。基本概念（一）物业物业是指已经建成并投入使用的房屋及与之相配套的设施、设备和场地。物业的构成（1）建筑物本体（2）附属设施（3）公共设施（4）建筑地块（二）物业管理《物业管理条例》第2条给出的定义为：“本条例所称物业管理，是指

4、业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”物业管理——是指物业的所有人或使用人自己管理物业，或者委托具有合法主体资格的物业管理企业，对已经竣工投入使用的各类建筑物及其附属配套设施以及场地，进行养护、维修和管理，为房地产的产权人和使用人提供各种服务的行为。(1)物业管理的管理对象是物业；(2)物业管理的服务对象是人；(3)物业管理的属性是经营。（三）物业管理纠纷《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第1条

5、规定：本意见所称物业管理纠纷是指居住物业管理区域内业主或业主委员会与物业管理企业之间因物业管理行为发生的民事纠纷。　　现有居住物业管理区域内的公房使用人与物业管理企业之间形成物业服务合同关系的，该公房使用人的权利义务等同于前款中的业主。案例：2001年4月15日，两名罪犯经预谋后，携带尖刀等凶器，先来到丰台区方庄小区寻找作案目标，由于该小区保安员盘查，两人没有得逞。随后，他们又来到望京西园某楼。因该楼值班保安员没有盘查，两人冒充维修人员，以检修煤气管道为名，进入关某夫妇家进行抢劫。夫妇俩惟一的儿子惨遭杀害。两名罪犯后被法院判处死刑并赔偿经济

6、损失共4万元。分析：法院一审判决望京实业总公司赔偿死亡补偿金等费用共计16万元。法院认为，楼宇保安员并未对两名罪犯进行盘查。在楼宇中设置的保安设施、门禁系统和可视对讲系统均已损坏，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盘查即进入原告居住的房屋，并在较长时间内实施了犯罪行为。望京实业总公司应对原告的损失承担相应的赔偿责任。物业管理的内容(一)常规性的公共服务常规性公共服务面向全体业主和承租人，目的是保证物业的完好和正常使用，保证小区内住户的正常生活秩序，美化人们的生活环境，1、住房建筑主体的管理2、住房设备、设施的管理3、小区卫生管理4、绿化

7、管理5、治安管理6、车辆道路管理（二）针对性的专项服务物业管理企业事先设立服务项目，将服务内容与质量、收费标准公布，当住户需要这种服务时，可自行选择。专项服务实质上是一种代理业务，为住户提供工作、生活的方便。1、日常生活服务类：为住户收洗衣物，代购日常用品，清扫卫生，代购代订车船票、飞机票，接送小孩上学、入托，接送病人看病，代住户保管自行车与机动车及车辆的保养、清洗与维修等。2、商业服务类：指物业管理企业为开展多种经营而提供的各种商业经营服务项目。如开办小型商场、饮食店、美发厅、修理店等；安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。3、文化、教

8、育、卫生、体育活动服务类：指各类相关设施的建立与管理，以及各种活动的开展。如：开办图书室、录像室、托儿所、幼儿园等，设立卫生站，提供出诊、打针、小孩疫苗接种、家庭病