准确分解房产租赁收入可节税

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1、准确分解房产租赁收入可节税从规模上看‚房产税是一个小税种。但是随着房地产市场的发展‚国家对房产税的征管和稽查力度的加大‚房产税已成为企业的一道重要税负。因此‚如何通过科学的纳税筹划降低房产税的税负显得尤为重要。在对房产税进行纳税筹划时，纳税人必须熟练掌握国家的税收政策‚同时结合企业实际情况‚综合考虑各方面因素及其他税种的税负效应进行整体筹划‚以达到企业整体效益最大化。　　需要提醒纳税人的是，虽然房产税纳税筹划可以给企业带来节税利益‚但同时也存在着相应的风险。这些税收风险主要包括：税收政策调整风险，经济环境变化风险，税务行政自由裁量权导致的风险，财务

2、管理和会计核算风险等。企业在对房产税进行纳税筹划时，应在遵循税收政策的前提下，合理地规避风险。　　房屋出租与建筑物出租分开　　房产税的征税对象是房屋，房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，例如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、砖瓦厂灰窖以及各种油罐等均不属于房产，不征收房产税。　　出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，这样可以达到少缴房产税的目的。比如出租人既出租房屋也出租机器设备，如果出租人在

3、租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，只需就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税即可。　　企业实事求是地对价款进行划分，是合理的纳税筹划行为，不存在税收风险。但是，出租人从少缴房产税的目的出发，刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款的，则存在纳税风险。对此，如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，地方税务机关可以核定最低租金计税价格，此时，企业必须按照地税机关的最低租金计税价格缴纳房产税。　　出租房产与出租场地分开　　《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。企业将房屋及场地对外出租，是有税收筹划空

4、间的。租金是计算房产税的计税依据。对外出租房屋及场地的企业能否节税，确定租金大小是关键。因为房产税只对出租房产租金收入征税，出租场地不交房产税。所以要将对外出租房屋及场地分别核算，达到节税目的。　　例如某企业将一处厂房及场地对外出租，年租金为100万元。如果只开一张发票，则年纳房产税=100×12%=12万元。　　如果合理分别签订出租房产与出租场地合同，分别开票，房产年租金为60万元，场地年租金为40万元，则年纳房产税=60×12%=7.2万元。一年可节房产税=12-7.2=4.8万元。　　营业场所与居住房屋分开　　纳税人在出租房屋时，应区别房屋的

5、使用性质，将营业场所与居住房屋分开，分别签订合同。这样，缴纳房产税时可减轻税负。　　市民张先生拟将在商业地段购买的沿街房屋上下两层出租他人使用，合同规定每年取得租金120000元，张先生应纳房产税120000×12%=14400元。该房屋属于商住合用，楼上用于居住，楼下用于经营。如果张先生与承租方签订两份房屋租赁合同，楼上按每月3000元租给他人居住，第二份合同将楼下作为经营使用，年租金84000元，两部分合计租金收入仍为120000元。　　《房产税暂行条例》的规定，个人出租房屋用于生产经营的，按租金收入的12%缴纳房产税。个人将居民住房出租用于居

6、住时，根据财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号）的规定，房产税暂减按4%的税率征收。楼上住房每年的收入为36000元，房产税率按4%计算，每年缴纳房产税1440元(36000×4%)；楼下商业用房房产税10080元（84000×12%），两项合计11520元，比不分清用途租赁一年可节税2880元（14400-11520）。　　此外，根据有关规定在计算征税时，房屋出租人支付的出租房修缮费用允许扣除，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。房屋出租人可根据具体情况决定是否要

7、将房屋装修得好一点后再出租。　　设备租赁和厂房租赁分开　　企业租赁大都涉及房屋租赁，例如出租车间、厂房、宾馆、门面房等，根据相关规定，企业租赁要按租金收入的12%缴纳房产税。但一般情况下，企业出租的不仅是房屋设施自身，还有房屋内外部的一些附属设施，比如机器设备、办公家具、附属用品等，税法对这些设施并不征收房产税。如果把这些设施与房屋不加区别地同时写在一张租赁合同里，这些设施也要缴纳房产税，从而增加了企业的税负。　　例如，某企业决定将分厂厂房连同设备出租，一年收取租金300万元，并据此签订了租赁合同。按照这份合同，甲方要缴纳的税款如下：缴纳房产税：3

8、00×12%＝36（万元）；缴纳营业税：300×5%＝15（万元），两项合计41万元。也就是说，依据这个合同，机器设备也缴