原生墅产品定位及规划设计建议

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1、产品营销时代，产品品质好坏与否决定楼盘整体营销成败我们深信：好的产品，就是成功的一半一、上饶别墅市场概述1、别墅楼盘不少，真正高品质纯别墅社区不多；2、别墅作为整个楼盘建筑种类的补充，与普通住宅混居在一起，未能体现居住优势；3、建筑定位、客群定位、社区定位不明晰；4、以整体楼盘为宣传主打，弱化了别墅及排屋的包装；5、围绕别墅及排屋的相应配套弱，更未能体现文化与品质；6、社区内物业价格可比性强，难拉开距离与档次；7、类别墅产品市场供应充足，产品差异性程度不高；独栋别墅供应量有限，仅作社区点缀；8、别墅产品去化速度相对平稳；9、独栋别墅的价格趋势走强，与类

2、别墅价差逐渐拉大；10、别墅配套相对较弱，会所功能单一；二、项目规划条件用地规模：200亩+80亩（工业用地，已经取得）建筑性质：低密度住宅容积率要求：原有容积率不能满足做低密度住宅的条件，必须适当舍弃部分容积率，现考虑以容积率0.7为标准。用地特征：区域空间现状呈环抱状，北依山地，中部东南侧低洼，地势北高南低，气流通畅，周边是植被良好的山地绿化，地块南向正对宽阔的防护绿地（30亩种植林），是进入上饶市区的景观要冲，是难得的林山依绿式高档环境，用地条件优越，非常适合做别墅产品。三、产品类型建议200亩占地，按0.7容积率计算，可建面积为93000㎡可建

3、面积：93240㎡（按容积率0.7计算）200亩*666㎡/亩*0.7=93240㎡产品类型产品数量主力户型面积单价总价独栋80幢350㎡/幢28000㎡2300元/㎡6440万元双拼50套260㎡/套13000㎡2000元/㎡2600万元联排90套220㎡/套20000㎡1800元/㎡3960万元叠拼160套200㎡/套32000㎡1600元/㎡5120万元合计390套/93000㎡1907元/㎡18120万元原设想：产品类型产品数量主力户型面积单价总价独栋140幢350㎡/幢50720㎡2300元/㎡11665.6万元联排28套260㎡/套7280

4、㎡1800元/㎡1310.4万元叠拼175套200㎡/套35000㎡1600元/㎡5600万元合计343套/93000㎡1997元/㎡18576万元由原先的独栋、双拼、联排、叠拼的均衡配置，在满足容积率0.7的条件下调整为以独栋为主，叠拼为辅、少量联排为补充的搭配，抛中间，取两头，秉持人无我有，人有我优的原则，最大限度的把项目做得纯粹，做如此调整基于以下理由：调整后：1、通过市场调查得知，现有上饶市场别墅类楼盘中，很少有以独栋为主打的项目，其仅仅在一些优势区域有布置，作为一个卖点而设置；2、双拼和联排这类所谓的中间产品，市场供应量非常大；市场缺的是独栋

5、，不缺双拼以及联排；3、独栋别墅数量的增加，可促进整个社区的价值提升；4、从现有别墅价格走势看，独栋别墅在未来的价格提升空间更广；5、独栋别墅数量少，市场稀缺；叠拼别墅总价低，客户层面广，这两者受欢迎程度最高；6、独栋别墅与类别墅产品造价水平相当，但利润率高出很多；7、地价成本低的优势体现，有资本做低密度住宅，独栋别墅是最好的体现；8、项目用地条件优越，仅做类别墅资源浪费可惜；9、项目地段偏远，上饶人对区域地段非常在意，如果覆以普通产品难以有竞争力；10、两表对比，按同样的单价测算，调整后的总销售额有增无减；（18576万元-18120万元=456万元

6、）项目名称独栋（比例）双拼（比例）联排（比例）叠栋（比例）大红鹰·香溢云天5栋(2.3%)12套（5.4%）180套（81.4%）24套（10.9%）君临天下26栋（23.4%）26套（23.4%）35套（31.5%）24套（21.7%）茂林·首府17栋（34.7%）6栋12套（24.5%）5栋20套（40.8%）/尚宫20栋（20%）21栋42套（42%）38套（38%）/北星·金桂园///7栋36套黄浦·阳光福邸/1栋2套（2.3%）23栋86套（97.7%）/带湖花城/1栋2套（1.9%）58套（53.7%）48套（44.4%）东方家园//158

7、套/明珠广场/1栋2套（2.9%）66套（97.1%）/现代城/101套//阳光花城//100套/总计68（6%）199（17%）741（65%）132（12%）附：表格备注：仅1栋2套的双拼基本可归划进联排，只是由于用地空间限制，联排的单元数量减少所致。由上表可知：类别墅产品占了整个别墅市场94%的量，独栋别墅仅仅占了6%的比例，而其中联排和双拼又占了绝大多数（82%），因此，从现有市场别墅构成分析来看，以独栋别墅为主，以叠拼别墅为辅，少量联排为补充的产品搭配是能正确抓住市场空白的。四、基本空间布局1、基本思路①根据基地现状，在设计中充分考虑基础地形

8、地貌条件与周边自然景观环境，把住宅融入环境中；②从社区的品质和定位而言，作为别墅产品需要尽可能