中国房地产市场形势展望报告

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1、2013年中国房地产市场形势展望报告KINVO金网络置业2013年1月报告结构2012年房地产市场回顾一2013年政策走向研判三2013年市场展望与房企对策四2013年宏观经济趋势二报告结构2012年房地产市场回顾一市场运行房企运营2013年政策走向研判三2013年市场展望与房企对策四2013年宏观经济趋势二要点——2012年房地产市场回顾（1）市场运行：历经近3年最为系统和坚定的政策调控后，2012年房地产市场出现逆转性回暖。全国商品房市场销售规模和销售均价都有不同程度的上涨，开发投资同比明显增长，重点城市的土地市场成交也在四季

2、度持续向好。由于新开工面积的同比下降，市场供求同比趋紧。此轮市场回暖的推动因素来自四方面：货币政策调整的最新触发，房企策略的顺时调整，需求强劲与周期性释放，以及市场预期改变的强化作用。总体来看，经济发达且房价高的一线和二线热点城市领跑市场，东部领跑西部。全国房价均值有所回落的城市成交回升更快。与以往市场回暖不同的是，2012年全国楼市回暖呈现出显著的结构性特点。在需求方面：刚需主导市场反弹；高端市场及非第一居所仍然偏冷；投资投机性购房继续被抑制，在商品住宅限购的影响下，非居住类物业成为投资新热点。同时，不同级别城市呈现出梯队性差异

3、表现，一二线热点城市回暖明显，而三四线城市不佳。要点——2012年房地产市场回顾（2）房企运营：面对房地产市场的变化态势，房企策略顺时调整，保障销售规模成长。多数规模领先企业2012年度销售计划完成情况良好，全面跑赢市场，销售额增幅远远高于市场平均增长率。这不但保障了企业的健康运营，也为未来市场竞争奠定了坚实的基础。规模领先企业之所以取得不俗业绩，归功于“坚持销售规模持续成长+销售价格随行就市”的基础策略。在对2012年市场悲观预期下，多数企业平均销售均价呈现下降态势。房地产行业市场集中度持续显著提升，TOP10房企市场份额从20

4、09年的8.16%上升至2012年的15.36%。2012年房地产市场出现回暖调控不放松；消费者观望心态浓重；市场预期极度悲观；整体市场成交低迷。市场运行-11-2月份—观望胶着，市场仍延续2011年低迷状态3-6月—价调量升，市场快速回暖下半年—市场转好趋势确立，量价齐升政策预调微调，货币政策转向，促发市场预期转好；房企加大促销力度，以价换量，激发刚需入市；刚需率先回暖，市场活跃度提升；整体呈现价调量升态势。刚需加速释放，销售持续向好，各地市场全面活跃；高端和投资需求有所活跃；土地市场结束观望，房企积极入市，成交和地价快速从低谷

5、回升；房价从阶段低谷回升，年底加速涨升；市场向好趋势全面确立，年底甚至现局部过热迹象。2012年全国商品房市场主要指标年度变化走势市场运行-2销售规模：同比由正转负，市场销量再创新高。1～11月，全国商品房销售9.17亿平方米，同比增长2.36%，整体销售规模同比由负转正，市场销售量再创新高。商品房销售额同比增长9.13%，商品住宅同比增长10.35%。房价走势：先调整后回升，多数城市全年平均房价呈小幅升降。新开工面积：商品房和住宅同比均下降。1～11月，全国商品房累计新开工16.24亿平方米，同比下降7.17%，其中住宅新开工面

6、积同比下降11.14%。开发投资：商品房和住宅同比增幅均在10%以上。1～11月，全国商品房和住宅开发投资同比增幅分别为16.74%和11.92%。售供比值：同比上升，开工面积与销售面积差距缩小。以商品房销售面积和新开工面积计算的名义售供比值为56.46%，同比提高5.25%。商品房销售规模同比由负转正，而商品房和住宅新开工面积始终为负增长，开工面积与销售面积的差值比上年同期有所下降。土地市场：上半年供求低迷，下半年平稳回升，供求整体处于低位，土地出让金明显下滑。全国300个城市土地出让金总额为19504.3亿元，同比减少13%。

7、但四季度，重点城市土地市场逐渐变强，成交持续向好。经济发达且房价高的一线城市和二线热点城市领跑，东部领跑西部，全年房价回落城市成交回升更快市场运行-32012年1～11月份部分城市房地产市场主要指标（数据来源：统计局系统）序号区域城市销售面积（万平米）销售增长（%）房价水平（元/平米）房价涨幅（%）开工面积（万平米）开工增长（%）商品房/住宅商品房/住宅商品房/住宅商品房/住宅商品房/住宅商品房/住宅1一线城市北京1532/117938.26/52.7317597/17239-4.78/-0.072897/1455-26.05/-

8、40.502深圳472/43617.82/16.2419604/18993-6.60/-7.91867/54554.06/42.313上海1610/13697.45/12.9614395/14264-6.77/-0.452532/1464-23.1