中国房地产市场形势分析和展望(下).doc

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1、2005年中国房地产市场形势分析和2006年展望（下）三、2006年房地产市场走势（一）房价增幅有望回落2006年全国平均房价仍将上升,但增幅有望回落。其中一些前期炒作过度、房价过高的地区房价上升幅度可能下降到5%。推动房价上升的因素，一是由于国民经济的持续快速发展和居民收入水平的稳定提高，导致刚性需求的增长。二是因投入增幅的下落，相对于需求增长而显得更为短缺的供给。影响房价增幅回落的主要因素，一是向中低价位商品房倾斜的政策开始发挥作用，二是房地产市场政策抑制房地产价格过快增长。1.国家政策向中低价位商品房倾斜保持经济平稳运行是国家

2、2006年经济工作的重要指导方针，房地产业的稳定运行无疑对整体经济的稳定运行具有重要影响。2005年国家相继出台的一系列治理整顿房地产市场的政策和措施初见成效,在房地产市场环境没有出现新的较大变化的情况下，当不会有新的大政策推出。保持２００５年已出台政策的连续性，强化房地产行业管理、抑制房价过快增长是主要政策目标。2006年继续增加的中低价位商品房尽管对市场供给有滞后期,但必然影响人们对房价的预期。与此目标相配套，国家在继续严把土地“闸门”、促进集约用地的同时，将继续增强土地参与房地产调控的针对性和有效性，“有保有压、区别对待”，加

3、大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，高档住宅供地将受到严格控制。土地供应结构的改变将从房地产开发源头上控制商品房供应结构。2.房地产市场环境有利于抑制房价过快增长一是土地供应比较充足。严格控制土地农转非、限制土地审批等“管严土地”的措施和以市场方式规范土地出让等政策将影响土地市场，“拿地越来越难”是大趋势。但是，部分开发商已有相当数量的土地“储备”，2005年未完成开发的土地面积17447万平方米，按照2005年的月均开发水平，仅这些未开发土地就能满足十个月的开发需要。建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作意

4、见的通知》规定：对超过出让合同约定的动工开发日期满一年尚未开发的土地，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。所以，未开发的土地大多数不可能继续处于“储备”状态，加上2006年的土地供应，房地产市场土地供应应该比较充足。二是集体建设用地有可能直接入市。2005年年底，有关部门透出信息，长期以来一直被禁锢的农村集体建设用地使用权转让可能解禁，直接入市闸门有可能开启。2005年6月23日发布、2005年10月1日起施行的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》将集体建设用地流转推到了“台前”。在广东省范围内，农村建设用地

5、使用权通过与农民进行谈判的方式可直接进入市场流转，打破了政府垄断经营一级土地市场的格局。农村建设用地流转在全国推行无疑会对土地市场产生巨大影响，将改变人们对房地产用地供给的期待。三是主要购房群体从高收入向中等收入家庭转移。我国住房商品化改革已有多年，高收入家庭自住住房首先得到了满足。尽管高收入者会不断增加，但高收入群体依然属于少数，房地产市场的购房主体由高收入阶层向中等收入群体转移是必然趋势。不仅国家房地产政策要适应房地产市场的这种变化，房地产开发商也需要直面市场需求调整开发战略。（二）投资增速有望回升由于一系列房地产调控政策和措施

6、的实施，2005年中国房地产投资增速由28.1%下降到19.8%，1998年以来首次出现房地产投资增幅低于全国固定资产投资增幅。2006年一些因素将扭转房地产投资增速大幅回落的趋势，增速有望回升到20%以上。1.经济平稳运行和内需拉动的宏观需要如前所述，保持经济平稳运行是国家2006年经济工作的重要指导方针之一，房地产业的稳定运行无疑对整体经济的稳定运行具有重要意义。2000年以来，固定资产投资额直线上升，占GDP的比重从2000年的36.8%上升至2004年的51.3%和2005年的48.6%。由此扩大的产能需要消化。房地产业产品

7、主要是住宅等生活消费品，市场需求大，可以拉动上游产业，消化钢铁、水泥、玻璃、氧化铝等过剩产能，有人把其列入产能过剩行业名单，不知依据何在？其次，有预测认为2006年世界经济增长将放缓，外贸对经济发展的拉动作用将弱化，扩大内需保持较快经济增长的权重上升。内需是大国经济增长的基本动力，也是多年来中央强调的经济工作的重要指导方针，鼓励“为住而买”的住宅消费自在情理之中。2.房地产市场需求持续旺盛房价高企不下的原因是房地产市场需求旺盛。2006年国家继续增加中低价位商品房的政策需要有投资的保证，而中低价位商品房供给的增加将拉动有效需求回升。

8、土地供应相对充足，又为房地产开发投资的增长提供了基础保证。市场供求关系是房价的最终决定力量，抑制房价过快增长需要增加供给，改善供求关系，而一定规模的房地产投资是增加供给的保障。3.房地产信贷政策的连续性个人房贷是房地产信贷的主体，也是