市场调研要点与技巧分享

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1、市场调研要点与技巧分享房地产市场调研的总体认识市场调研的含义调查、侦察、观察、视察+研究、分析、情报、结论、论据房地产市场调研是房地产开发企业/代理中介机构等为了及时作出正确的投资决策和营销决策，客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。房地产市场调研的总体认识市场调研的作用房地产开发、代理、咨询、中介结构等的“眼睛”，前瞻性极强，处于十分重要的地位与作用；有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向；有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场；有利于企业制订正确的营销策略；

2、有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。房地产市场调研的总体认识——体、面、线、点市场是一个多面体，多面体是由不同的面构成的，而面是由线构成，线是由点构成，每一个点可以理解成为一个交易行为，在房地产市场可以理解为一个项目的开发和销售。按照这种设想，宏观环境是“体”，而房地产市场与其它的市场一样是构成国民经济宏观环境的“面”；房地产市场这个面又是由各类型物业市场的一条条“线”构成，各类型物业市场这条线是由一个个项目开发的“点”构成的。房地产市场分析方法就是要从体到面，从面到线，从线到点的层层深入，直到认清项目市

3、场的方方面面。房地产市场调研的总体认识——房地产市场调研分析的十大常见问题对未来市场预测不足；定量分析方法运用不当；分析层次不清；市场研究的方向不明确；对需求分析不足；不进行供求对比；对市场份额估计过高；市场研究没有给出多种可能方法；过高的估价了土地市场价值；过于偏重二手资料的运用，缺少对消费者及一手资料的跟踪调查。比较法模式运用估价方法，与可比案例进行比较、修正假设条件法模式假设房地产市场某种发展趋势，进行预估未来并论证等现状类推法模式通过对现状的分析，可以发现某种类型物业发展状况与前景等，房地产市场调研分析的方法与思路方法

4、房地产市场调研分析的方法与思路假设条件法模式市场调研的困局：我们常常在一个城市展开大范围的市场调研，结果是事实堆积如山，却很难从中得出有意义的结论，最后，我们将发现调研的70%以上的数据是没有价值的。如果我们想从详尽的市场调研中推导出项目最适合做什么，这将是一个极其复杂的过程。这是为什么？房地产市场调研分析的方法与思路假设条件法模式其根源在于我们分析问题的逻辑分析问题的标准程序：收集信息描述发现得出结论提出方案这是20世纪50年代咨询业的普遍做法，由于没有大量积累起有关各个企业和行业的知识，因此，无论客户遇上什么问题，都从

5、全公司或全行业/市场分析入手：1、确定该行业获得成功的关键因素；2、根据销售与市场地位、技术地位等评估客户的优势与劣势；3、将客户的表现与成功的关键因素进行对比；4、提出抓住机遇和解决问题的具体建议。房地产市场调研分析的方法与思路假设条件法模式收集数据之前对问题进行结构性分析，建立以假设为导向的诊断框架，让市场调研具有目的性。如果我们一开始就从项目的区位，规划指标、功能及客户目标与限制条件方面考虑，借助相关的成功案例的启发，进而作出几种假设，抽出假设成立的条件，再对这些假设条件进行市场求证，则这个过程将变得非常简化了。事实上，

6、以假设为前提的市场调研是在画好的路线图上求证的过程。三个层次地区市场、专业物业市场、项目物业市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来五个影响因素经济方面、人口方面、区位环境方面、地点的经济地理方面、人文心理方面五个重要项目分析指标区域、价格、体量、客户、产品房地产市场调研分析的方法与思路思路32355房地产市场调研的内容宏观投资环境调查城市房地产市场概况项目所在区域市场状况目标客户群消费行为与市场需求容量调研项目基本状况调查项目开发策略建议营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研房地产市场调研的内容宏观投资环境调查政治

7、环境——主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。经济环境——国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境——居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响。房地产市场调研的内容城市房地产市场概况一级市场土地

8、出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况；全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构；全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况；全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；当地房地产业相关政策法