住房和建设用地制度与政策

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1、房地产经营与管理第四章住房和建设用地制度与政策南京农业大学公共管理学院第四章住房和建设用地制度与政策城镇住房制度改革城市土地使用制度改革征用集体土地制度与政策国有土地使用权出让和划拨城市房屋拆迁管理制度与政策城镇住房制度改革一、传统城镇住房制度形式：实物福利性住房制度特征：国家统包，无偿分配，低租金，无限期使用弊端：低效率（供给，需求，使用）城镇住房制度改革二、城镇住房制度改革历程1、1978～1990年，为城镇住房制度改革的探索和试点阶段1979年，开始实行向居民全价售房试点（西安，柳州，梧州，南宁）1980年6月，中央批转了《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式宣布将实行住宅商品化的政策。

2、1982年补贴出售试点（郑州，常州，四平，沙市）1988年2月，国务院批准《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》城镇住房制度改革城镇住房制度改革历程2、1991～1994年，为城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段1991年11月，国务院下发《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，这是城镇住房制度改革的一个纲领性文件1992年5月，上海市住房制度改革方案出台，在全国率先建立了住房公积金制度——上海效应城镇住房制度改革城镇住房制度改革历程3、从1994年开始，为城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段1994年7月，国务院下发《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，核心：住房商品化

3、，社会化内容：“三改四建”1998年7月，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。城市土地使用制度改革一、城市土地使用制度改革进程传统城市土地使用制度：采取行政划拨，“三无”使用（无偿、无限期、无流动）有那些弊端？1、征收土地使用费1982年深圳特区开始按城市土地等级收取土地使用费1988年9月，国务院发布《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，起征土地使用税城市土地使用制度改革城市土地使用制度改革进程2、开展土地使用权有偿出让和转让1987年，深圳特区率先开展土地使用权有偿出让和转让试点，做法是国

4、家出让土地使用权和允许进行土地使用权抵押1988年广州、上海、天津等城市也相继进行了试点3、制定地方性土地使用权有偿出让转让法规1987年11月，上海市发布《上海市土地使用权有偿转让办法》1987年12月，广东省人大常委会通过《深圳特区土地管理条例》1988年，海南省，海口市，厦门，广州，天津等也相继通过有关法规城市土地使用制度改革城市土地使用制度改革进程4、修改宪法和土地管理法1988年4月12日，七届人大一次会议通过宪法修正案，将宪法第十条第4款改为“土地的使用权可以依照法律的规定转让”1988年12月，土地管理法亦进行了相应修改5、制定全国性土地使用权出让和转让条例1990年5月19日，

5、国务院发布55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》1994年，全国人大常委会通过《中华人民共和国城市房地产管理法》城市土地使用制度改革6、城市土地使用制度改革的深化1998年8月29日，《土地管理法》的修改2002年4月3日，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》2004年3月14日，《宪法》修正案……征用集体土地制度与政策一、土地征用的内涵是国家出于公共利益的需要，依照法律规定将非国有土地收归国有，并给予相应产权人以补偿的行为。特征：公益目的性：前提严格的法定程序合理的补偿强制性问题：你知道2004年我国宪法修正案对土地征用的条款做了怎样的修正吗？征用集体土地制度与政策

6、二、征用集体土地的政策规定（一）征用土地的范围国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业和列入固定资产投资计划用地的，经有批准权的人民政府批准后可以征用集体土地，被征地单位和个人应服从国家需要，不得阻挠。征用后土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权。（二）征地批准权限1、实行国务院和省级人民政府两级审批制2、基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。征用集体土地制度与政策征用集体土地的政策规定（三）建设单位申请征地不得化整为零（四）征用土地时必须进行公告“两公告一登记”制度土地征用方案公告，征地补偿安置方案公告，补偿登记（五）特殊征地按特殊政策办

7、理大中型水利、水电工程征地补偿安置费标准由国务院另行规定。征用林地、园林按林业管理部门规定办理征地发现文物、古迹应报主管部门处理后方可征地用地范围内的国防设施，经协商后方可征用迁移烈士墓、华侨墓按主管部门规定办理征用集体土地制度与政策三、征用集体土地的补偿构成和标准1、土地补偿费由用地单位支付标准为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍2、安置补助费按需要安置的农业人口计算人均为该耕地被征用前三