开封集英地块前期定位报告(nxpowerlite)

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1、开封集英地块前期定位报告第一部分：开封市房地产市场调研一、开封市概况二、开封市宏观经济情况三、开封房地产市场概况第二部分产品定位一、本案地块分析二、在售楼盘分析三、产品定位第三部分项目规划及产品建议目录第一部分开封市房地产市场调研一、开封市概况1、区位与交通开封市位于河南省东部，在中国版图上处于豫东大平原的中心位置。开封是国务院首批公布的24座历史文化名城和我国七大古都之一，是中国优秀旅游城市、全国双拥模范城、全国创建文明城市工作先进城市，也是河南省中原城市群和沿黄“三点一线”黄金旅游线路三大中心城市之一。2、行政区划分开封市总面积6444平方公里，辖尉

2、氏县、杞县、通许县、兰考县、开封县五县和鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区五区。1、开封市概况4、城市规划情况根据开封市城市总体规划(2008-2020)拟定，开封的城市性质定位为国家历史文化名城，文化旅游胜地，河南中原城市群核心城市之一。3、人口情况开封市总人口486.30万人。(2009年开封统计公报)一、开封市概况开封城市职能是郑州都市圈的重要功能区，要建设成为面向国际的文化旅游基地，中原教育培训基地，中原特色产业发展区，全市商贸、社会服务和管理中心。一、开封市概况开封市的城市空间发展重点是向西，同时采取“中疏、北控、东调和南改”的策略完

3、善城市布局。形成“一带，两廊，三片”的空间结构。(1)、西进：以向西发展为重点，建设汴西新区，构筑面向区域的产业和服务职能。(2)、中疏：保护古城，控制古城居住人口规模和建设强度，重点提升古城居住环境质量，改善旅游环境。(3)、北控：对古城北侧实施建设总量控制，避免包围古城。(4)、东调：调整、改造东南部地区，整合外围功能组团。(5)、南改：结合路网和火车站地区综合改造，改善南城面貌。(6)、“一带”即综合功能带。在马家河北支以西建设汴西新区，与马家河北支东部城区一起形成带状城市，组团间以河流绿化带相隔。以郑开大道—大梁路为主轴，串联主要功能区和居住区，

4、作为国际化旅游、区域职能发展集聚的核心功能轴线。(7)、“两廊”即南部工业走廊和北部文化走廊。南部重点布局工业和仓储物流；北部发展教育、科技创新、文化创意产业。(8)、“三片”即宋城片区、汴西新区片区和东部片区。宋城片区要建设成为传统商业、文化旅游和居住核心区。汴西新区要建设成为面向区域提供生产服务、生活服务等功能的新中心区，要打造生态型新社区和特色产业发展区。东部片区包括古城东部地区及边村工业区、汪屯工业区。一、开封市概况经济总量①经济总量经济总量数据来源：开封市统计局二、开封市宏观经济情况07年至09年开封市的GDP呈稳定上升的趋势，平均每年增长10

5、2亿元左右，年均增长率接近14.5%。居民人均GDP以每年超过14%的增长率快速的上升，居民生活水平不断提高。开封近年GDP及人均GDP——经济高速发展城镇居民人均可支配收入二、开封市宏观经济情况数据来源：开封市统计局2009年开封全市城市居民人均可支配收入12983元，比上年增长8.2%；人均消费性支出10697元，增长16.3%。农民人均纯收入4695元，增长7.8%；农民人均生活消费支出3045元，增长16.6%。三、开封房地产市场概况①、简述开封市房地产投资在2003-2005年一直比较平稳，在2006年-2008年，开始持续快速增长，增幅同比分

6、别为45.4%，40%、43%，从2009增幅进一步扩大到71%。①、简述开封市商品房及商品住宅销售及金额走势与房地产投资走势相关性明显，2005年以后，开封市房地产销售面积、销售额纷纷开始快速增长。其中商品住宅销售金额从2005年的4.57亿元增长到2009年的25.30亿元，4年时间增加了20.73亿元，增长453.61%，增长幅度十分明显。三、开封房地产市场概况①、简述销售价格方面，开封市商品房及商品住宅自2002年以来总体保持波动向上的趋势，但走势较为平稳。2008年在宏观大势不好的背景下，商品住宅销售价格比2007年略有下降，但销售面积却保持3

7、5%增幅，显示了市场很好的承接力。2009年，开封市商品住宅表现为量价齐升的市场格局，价格和2007年持平，销售面积继续保持32.18%的。三、开封房地产市场概况②、2010年开封市部分住宅土地使用权出让统计序号宗地编号面积/㎡宗地坐落土地用途容积率12010-29号（新区中心区A3－06号）68376东至二大街，南至规划用地边界线，西至规划用地边界线，北至安顺路中小套型普通商品住房用地≤2.222010-30号（新区中心区A3－07号）84289.9东至一大街，南至安康路，西至二大街，北至安顺路中小套型普通商品住房用地≤1.832010-32号（新区中

8、心区A3－18号）66400东至二大街，南至安康路，西至规划用地边界线，北至规划