苏州酒店式公寓现状分析

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1、苏州酒店式公寓现状分析2003年的苏州地产市场除了风头十足、上座率极高的“别墅”外，大约就属“酒店式公寓”这个概念项目最为炙手可热。随着吴中区金茂凯悦的成功，酒店式公寓的租金一路上扬，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。随后，市区、高新区的酒店式公寓如雨后春笋般出现在我们的这个城市中。然而，苏州的酒店式公寓是否如开发商所称的那样“完美”呢？记者在近日与这些酒店式公寓进行了一次近距离的亲密接触。　“这房子将来租得出去吗？”，走进大部分酒店式公寓的售楼处，这可能是我们能听到的最多的一句话。眼下越来越多的购房人想额外从买

2、房中得到投资回报，精明的开发商便适时地推出了各种投资型住宅产品，于是，酒店式公寓便开始在今年的苏州楼市中浮出水面。　在苏州，以金茂凯悦、狮山丽晶等为代表的热点地区楼盘，以“酒店式公寓”概念冲击高档公寓租务市场，以期获得良好回报。酒店式公寓开始杀入高档租赁市场，而对于苏州渐成气候的酒店式公寓，专家认为，开发者和投资者都应非常谨慎。　什么是“酒店式公寓”？　目前，许多项目都宣传自己提供酒店式服务，但提供酒店式服务与“酒店式公寓”并非一个概念。综合多位业内专家的解释，酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整

3、套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。　选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，户型选择余地大，而且价格相对住酒店又较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如餐饮、洗衣、室内清洁等之外，甚至包括商务服务。一般酒店式公寓的公共设施和建筑外观参考于酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。　酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自用”和“投资”两种意义。它在硬件设施上并不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹。它同

4、时与SOHO概念中居家办公有所区别，它具备了星级酒店的配套和服务。酒店式公寓在未来应该更趋向个性化的服务，因租住在这里的客户大部分是高学历、高素质和国际化人士，无论从装修、户型、环境、配套等，都要区别于市场中的其他楼盘，突出自我个性，只有这样才是实现投资回报的重要因素。　酒店式公寓是投资型置业者，尤其是异地置业者的首选。通常，酒店的租金比公寓的租金要高出30％左右，普通公寓的服务相对酒店要落后一些，酒店式公寓单套房屋建筑面积小、便于管理、服务及配套设施较齐全、易出租等特点，是其他物业项目所不能比拟的。但作为中高档项目

5、的酒店式公寓相比普通住宅占用的资金较多，回报周期较长，所以更适宜中长线投资者。　酒店式公寓的三大优势　业内专家普遍认为，在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。其原因主要在于：　1．出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的、风险更小的服务；　2．租金稳定性较有保证。在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必

6、导致小业主的恶性竞争。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价；　3．性价比比酒店更有优势。酒店式公寓由于是成套住宅，相比较于纯酒店的单间设计，居住的舒适性大为提高。同时，酒店式公寓在其软、硬件的配置与纯酒店相差无比，但租金价格却相去甚远，因此，许多酒店的长租客便把置业目光投向了酒店式公寓。　酒店式公寓不完全搜索　案例A：金茂凯悦　产品描述（特殊卖点）：苏州第一个烂尾楼改造工程，苏州首座精装酒店式公寓。　主力户型、配比、价格：南、北两座楼，总建筑面积2300

7、0平米，22层，6种套型，共360套。30－92平米／套，以40－50平米为主，92平米少量。　周围环境、配套：吴中区偏远地区，目前周围没有商业、商务配套设施及氛围；交通不方便，仅有吴中公交线、22路；上岛咖啡、新岛咖啡。　物业管理：英国威格斯物业管理顾问，苏州洲际物业管理有限公司。　投资回报分析：可回租，由物业管理公司代办，每年承诺回报为业主购买房屋总价的8％；现出租价格小户在1500－2000元／月，大户在3500－4000元／月；市场价格已升值。　综合分析：烂尾楼改造，公共空间狭隘，通风差；吴中区首个产权式酒店

8、公寓，弥补市场空白；低单价，低总价，低月供；建筑设计、空间设计、物业管理由国外著名事务机构担纲。  案例B：时代晶华　产品描述（特殊卖点）：地处石路闹市区中央，苏州首座全装修跨地区连锁型酒店式公寓。　主力户型、配比、价格：22层，1－6层为商业广场。共278余套，面积自45－70平米，少量总统套房计6套，面积自125－337平米。　周围环境、配