房地产市场营销概述

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1、房地产市场营销主讲：张会时间：2011.08第1章房地产市场营销概述1.1房地产与房地产市场1.2市场营销的概念1.3房地产市场营销基本概念1.4房地产市场营销应注意问题本章说明【教学目标】1.掌握房地产及房地产市场的概念，了解中国房地产市场发展的历程2熟悉市场营销的概念3.掌握房地产市场营销的概念及特征.4.熟悉房地产市场营销的流程5.了解房地产市场营销应注意的问题【教学重点】1.市场营销的经营观念2.房地产市场营销的概念及特征1.1.1房地产内涵1、房地产含义指以土地和固着于土地之上的房屋设施为主要物质形态

2、的财产及其权属关系。1、房地产是以土地和房屋设施为其存在的物质形态2、房地产作为财产的一种形态，必然涉及到权属关系3、房地产产权为不同所有者占有，在发达的市场经济条件下必然引出人们对权益的追求和实现，从而产生各种经营销售活动和商业行为4、所以房地产经济活动需要专门的知识、技能、政策、法规为它服务2、房地产分类1、按照房地产市场结构分类一级市场土地使用权出让市场二级市场土地转让、新建商品房租售市场（一手房市场）三级市场存量房地产交易市场（二手房市场）2、按房地产经济活动的内容分类房地产开发经营市场房地产投资开发市

3、场房地产建筑施工市场物业交易市场物业管理服务市场房地产金融市场和房地产中介服务市场3、按照房地产使用目的分类居住类房地产商业类房地产工业类房地产特殊类房地产3房地产产品的特征1、位置固定性和不可移动性2、寿命周期长3、各异性4、开发经营周期长1、房地产市场的含义狭义：房地产交换的场所广义：房地产交换关系的总和，是房地产开发、建设、经营、管理、服务消费的内在运行机制。市场是房地产权益交易市场。构成要素：主体：房地产商品的供求双方客体：房地产市场交易的对象，包括房产和地产商品房地产中介：经销商、代理商、经济人等1.

4、1.2房地产市场2房地产市场的特征1、房地产市场是房地产权益交易市场2、房地产市场是区域性市场3、房地产市场是不完全竞争市场4、房地产是高价商品19781991199920072010第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段1.1.3中国房地产市场发展历程重点发展重工业，还不存在完全意义上的房地产市场。新中国成立战争摧残一穷二白19791980198619881958从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失。199119791980198619881958契机1979年开始经济体制改革1980年4月邓小平提

5、出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想拉开了住房制度改革的序幕。19911986年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会住房制度改革正式启动1988年4月，《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让。197919801986198819581991新中国土地拍卖“第一槌”。1988年4月创下三天一层楼的“深圳速度”的深圳国贸大厦最早一批被改革开放之风洗礼的城市南国土壤：八十年代中期的广州、深圳等197919801986198819581991真正意义上走上了市场化的发展之路供求关系不合理虚

6、假繁荣可以说，海南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才在阵痛中。1989年以“海南”房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至。”海南“地产泡沫王石、潘石屹、冯仑。。。探索阶段：炒作与调整19781991199920072010第二阶段：199319941997199819911999炒作期繁荣调整期萧条1992年邓小平同志的南巡讲话房地产开始迅速发展起来掀起了房地产开发的高潮炒作最严重区域：北海、大亚湾、海南等地199319941997199819911999炒作期繁荣调整期萧条负增长亚洲金融危机199319

7、941997199819911999炒作期繁荣调整期萧条1998年中国的福利分房制度终止，货币化分房方案正式启动。暴风雨来临前的沉寂期房地产快速发展阶段19781991199920072010第三阶段：200020012002200319992007200520042006市场回暖宏观经济稳定发展房地产泡沫已得到控制房地产市场明显转暖中国房地产市场进入新一轮的发展时期2000200120022003199920072005200420062001年，投资投机狂潮开始出现关键词：北京申奥成功温州炒房团9·11事件

8、正式成为WTO成员涨幅迅速温州炒房团从2000年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。“温州的房地产开发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口不过100万多一点。”在炒透本地楼市后，温州人开始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。火车炒房团飞机炒房团2001年福布斯中国富豪榜中开发商占28人200020012002200319992007200520