中国发展房地产信托投资基金可行性研究

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1、中国发展房地产信托投资基金可行性研究内容提要面对我国租赁性保障房建设的巨大资金需求压力，并考虑到保障房运营中保持一定效率水平的要求，应充分重视发展公私合作伙伴关系。本文在勾画保障房建设资金需求、供给概况之后，简述了REITs的机制与相对优势，并针对相关的问题和困难，提出了相关的政策支持建议。“十二五”期间，我国将建设约3600万套保障房，其中，廉租、公租保障房将成为建设重点。但是大规模建设和运营租赁性保障房意味着巨额资金投入，需要通过多种融资方式满足资金需求。房地产信托投资基金能够以信托投资基金的形式引导民间资本进入公共

2、服务领域，既有利于满足中小投资者和机构投资者对房地产行业的投资需求，又能够创新租赁性保障房建设的融资渠道和建成后的运营方式，可以作为有效解决保障房长期发展机制的一种新选择。一、我国租赁性保障房资金需求规模近年来，由于产权性保障房存在扭曲与漏洞百出的弊端及分配中的非公正现象，租赁性保障房已成为我国发展保障房的主要方式。《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中明确规定，要重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。按照住房及城乡建设部的相关规划，我国“十二五”期间将建设约3600万套保障性住房，2011年开始大规

3、模建设，当年开工建设了1000万套，其中包括廉租房和公租房的保障房占到建设总量的40％，如果按照该比例推算，“十二五”期间我国至少将建设租赁性保障房1440万套。按照住房与城乡建设部估算的成本标准，保障房建设平均每套需要花费13～14万元，因此，我们可以大概推算出“十二五”期间租赁性保障房的建设资金大约在人民币2万亿元左右，但这是住建部按照保障房的全国平均建筑成本计算的，租赁性保障房的建设大多集中在大中城市，这些城市的土地成本和建筑成本均要高于全国平均水平，因此，租赁性保障房的建设资金需求将明显超过2万亿元。同时，与产权

4、性保障房在出售后即能迅速收回建设资金不同，租赁性保障房以收取租金的方式，资金回收期很长，建设资金无法像产权房建设那样循环使用，这进一步加大了租赁性保障房的融资需求。另外，租赁性保障房的运营还需要大量的管理、物业、维修等后续费用，因此，我国租赁性保障房建设和运营面临巨大的资金压力。二、我国租赁性保障房的资金供给状况目前，我国租赁性保障房建设以地方政府为主进行，资金来源主要有：中央财政拨款、地方政府的土地出让金收入的10％、住房公积金的收益以及地方政府债、银行贷款、信托贷款、房地产开发企业的垫资等，整体而言，在资金来源上，租

5、赁性保障房建设仍然延续了过去政府项目建设的融资模式，即以外部借款、尤其是银行贷款为主的模式。在银根收缩情况下，保障房建设更面临较大的资金缺口。当前，两年期保障房信托产品的年化收益率都在10％以上，这说明我国各地方政府在保障房建设承受巨大资金压力情况下，不得不以较高成本融入建设资金。这既加大了财政风险，同时也不利于租赁性保障房其后的运营。实际上，对租赁性保障房而言，其最大的功效在于按照政府的要求，以合理价格为被保障对象提供住房，至于租赁性保障房的产权属于政府还是属于其他社会主体并不重要。实际生活中，由于缺乏激励约束机制，政

6、府管理运营租赁性保障房的总体效率通常并不高。因此，为在一定程度上缓解租赁性保障房的建设资金压力，并提高租赁性保障房的运营效率，需要通过金融创新，为租赁性保障房建设与运营探索新的资金来源渠道和新的更有效的机制。三、房地产信托投资基金及其应用于租赁性保障房领域的优势房地产信托投资基金于1960年在美国诞生，该基金最初被界定为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”，从这一界定可以看出，REITs是一种由专门资产管理机构发行的、汇集特定多数投资者的资金进行房地产投资、并将投资净收益分配给投资者的一种

7、信托基金。从本质上看，REITs属于房地产资产证券化的一种方式，房地产所有者将存量房地产通过打包出售给外部投资者从而可以提前收回初始资金，而且由于商业性房地产能够带来租金收益和房产增值，REITs能够给投资者带来长期稳定的收益，REITs的分红比例一般不低于收益的90％，因此受到养老金、捐赠基金等长期机构投资者的欢迎。为解决我国当前面临的租赁性保障房建设所需资金及后续管理运营的问题，可考虑设立租赁性保障房REITs，由基金管理者与地方政府达成协议，地方政府可以将部分租赁性保障房作为基础资产，与小区周边的商业出租房等资产打

8、成一个资产包，然后基金管理者按照资产包的整体规模大小向社会公众或特定投资者发行REITs份额筹集资金，再用相应资金向租赁性保障房的所有者购买资产包，REITs所属的专业物业管理人员按照政府的有关政策要求对租赁性保障房进行日常管理，被保障对象定期向基金缴纳的租金，则成为REITs持有人获得投资收益的主要来源。REITs