深圳蛇口水湾村项目整体定位及物业发展建议

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1、深圳南山蛇口水湾村项目整体定位及物业发展建议深圳世联地产顾问股份有限公司2008年12月16日商业秘密声明本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。报告主题基于开发商最关心的议题与最希望解决的问题

2、项目指标项目写字楼和公寓的物业配比与指标确立整体定位项目整体发展方向与价值挖掘入市时机基于未来的市场趋势判断项目的入市时机项目所在大势下的各物业发展策略根据市场的需求与供给确定各物业比例基于规划的物业指标确立大势下的物业策略确立物业比例确立物业具体指标报告大纲基于分析思路的报告结构大势研究基于大势的方向把握项目的入市时机项目面市时所处的市场周期？项目所处市场周期下的发展策略？市场研究下面的报告内容是在以上背景下展开的。项目商务物业市场需求把握？项目商务物业未来经历的竞争环境？区域研究整体定位项目的价值挖掘及整体发展定位？基于项目整体定位的规划方

3、向？项目运作项目的推售策略？项目的资金运作考虑？项目分析基于项目自身地块分析的指标确定1大势研判基于宏观趋势对未来房地产走向的探讨与研究——重点关注：1、当前影响房地产的关键宏观因素是什么？2、该关键宏观因素未来的发展趋势如何？分析本质：什么因素将左右未来几年的楼市走向？INDEXSYSTEMKEYPOINTNOTE基础因素实体经济GDP、产业结构等衡量实体经济发展的指标因子房地产发展经济支撑的基本面——反应消费者的真实财富实力资本经济股票指数、利率等衡量资本（虚拟金融）经济发展的指标因子房地产发展的另一重要支撑面——放大/缩小消费者的财富实力

4、衍生因素政府房市政策政府当前的房地产相关调控政策剖析房地产发展的重要影响面——政府调控消费者预期&信心消费者信心指数等描述消费者对未来经济走势与消费的预期房地产发展的重要影响面——消费者的观望心态影响房地产发展的主要宏观因素指标体系:房地产长期利好因素中国城市化中期1、城市化进程到中期标准是40~60%；2、中国城市化进程加快的可能性不大；中国人口红利1、外贸冲击，红利不再2、社会主义新农村建设（土地集约）3、城里孩子少，至少有三套房4、农村孩子多中国经济GDP高速增长中国经济GDP保持8％的增长，相当于欧美国家的零增长，低于8％的增长就是负增

5、长中国中产阶级壮大股市暴跌之后，中产阶级负债严重；中产阶级换房速度减缓中国宏大的个人储蓄个人储蓄转化成消费的可能性不高；大企业还债、中小企业贷款中国银行体系安全未来几年的房地产发展趋势——未来的趋势：楼市的基础——基本面已发生转变房地产长期利空因素全球经济危机引发的外贸衰退本次经济危机完全可能带来全球范围内的长期外贸衰退全球能源与环保的强力推进各类型企业运营成本大大提高中国城市房屋拥有率水平房屋拥有率水平高，刚性需求弱中国社会主义新农村建设土地集约利用后（例如农村宅基地建设），土地利用效率提高，房屋需求就降低保障性住房的大力推进保障性住房大力推

6、进将遏制商品房销售速度未来几年的房地产发展趋势——未来的趋势：楼市的发展——一些实实在在的因素制约着房地产市场的发展当下的转变：中国经济面已表现出明显扭转再次强调严峻性：中国经济下行趋势日益清晰中国经济下行的事实：08年前三季度进出口对经济贡献率为12.5%同比降8.9%。08年第三季度GDP增长同比回落2.3%，四年来首次低于10%。中国经济受全球经济大气候波及的连锁反应：1、出口制造业拉动的传统增长模式，使我国外贸依存度高达70%，出口占GDP比重接近40%2、去年下半年起的人民币升值/出口税收政策调整已经对出口行业造成损害，本年欧美经济环

7、境恶化，消费市场萎缩进一步雪上加霜3、出口萎缩直接将导致工业发展速度减缓4、工业发展降速，直接撼动GDP增速，依靠出口高速拉动经济增长的黄金时代结束资料来源：国家统计局广东省经济转型压力尤为突出1、因素分析：年初的人民币升值对出口造成压力，当前西方消费市场衰退更加重了以出口为导向的制造业困境2、当前表现：广东省正面临经济增长速度放缓的空前压力，08年上半年广东省GDP总量虽然依旧保持在全国第一的水平，但增速却降到了全国倒数第三，为03年以来最低。同期广东11006个工业企业亏损，同比增加12.7%。亏损额大幅上升，达到207.96亿元，增长了4

8、9.3%，增幅同比提高了25个百分点。3、破产潮今年春节前后，广东有近1.2万家中小企业倒闭，其中更以港资企业为主。广东制鞋企业集中的东莞、惠州、广州